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上海易居房地产研究院 旅游地产运营模式和发展战略 （缩略版本） 上海易居房地产研究院 2011年4月 旅游地产运营模式和发展战略 近年来，旅游地产发展迅猛。万科投资10亿买下大辣甲岛40年租赁权，计划建成顶级旅游地产项目——“中国马尔代夫”；中信地产相继把博鳌、太湖和天津天嘉湖地块收入囊中，着力打造旅游地产业务板块；恒大在武汉、成都等多个城市开展旅游地产项目，斥巨资建设旅游地产相关设施；世茂房地产主席许荣茂看好旅游地产，希望能将其独立上市…… 截至目前，首创、海航、中信、中旅、华侨城、珠江地产、天鸿、万科、万达、万通、青岛汇泉旅业等国内50多家知名房企涉足旅游地产，涉及项目金额超过3000亿元。 旅游地产大跃进令人忧心。因为与传统房地产开发投资相比，旅游房地产的资金需求更大，旅游地产从投资建设到获得收益的过程相对普通住宅开发更长，这就对开发商的实力提出了更高的要求。因此，当开发商认识到旅游地产资源的稀缺性，就应该合理规划，谨慎开发，兼顾社会效益、环境效益及经济效益。 旅游地产既迎来新机遇，又面临新挑战。房地产既要把握新趋势，讲求新策略，又要进行新的总结与思考，才能在群雄逐鹿的旅游地产版图上立于不败之地。易居研究院在为标杆企业服务的过程中，形成了对旅游地产的一些感性认识和理性思考，现与各位同仁进行分享。 1周建成 博士易 1 周建成 博士 易居研究院企业研究中心首席研究员、总经理 上海市经济学会城建专业委员会秘书长 旅游地产运营模式和发展 旅游地产运营模式和发展战略（缩略版本） 上海易居房地产研究院 021万科投资10亿买下大辣甲岛40年租赁权，计划建成“中国马尔代夫”；中信地产相继把博鳌、太湖和天津天嘉湖地块收入囊中，着力打造旅游地产业务板块；恒大在武汉、成都等多个城市开展旅游地产项目，斥巨资建设旅游地产相关设施；世茂房地产主席许荣茂看好旅游地产，希望能将其独立上市…… 旅游地产是怎样的一块磁石，吸引众多标杆企业竞相进入？当前旅游地产呈现出怎样的发展特征？旅游地产的发展模式又有哪些？旅游地产的未来发展趋势是什么？ O ONE 旅游地产发展特征 旅游地产发展特征 旅游地产是依托旅游资源，以房地产开发为手段，整合各类资源，具有旅游、休闲、度假、居住等功能，集投资与消费于一体的置业项目。当前形势下的旅游地产呈现出以下六大特征： 特征一：国内旅游消费需求持续增加，旅游业发展空间很大 2005-2009年期间，国内旅游人数比重、国内旅游消费比重都呈稳步增长态势。《中国旅游业“十二五”发展规划纲要》中指出，到2015年，国内旅游人数将达到33.1亿人次，国内旅游收入将达到1.9万亿元，而居民出游率也将要由2010年的1.4提高到2015年的2.25。 同时，随着人们生活水平的提高和生活质量理念的提升，休闲度假理念已逐步为社会所接受，这为旅游地产的快速发展提供强大的消费前提。目前，我国全年法定节假日达115天，加上单位带薪休假的时间，我国居民的休闲时间已占到全年的三分之一，这为旅游地产的发展带来机遇。 2 2 表1 2009年我国旅游人数及收入统计 2009年 旅游人数（亿人） 同比增长（%） 收入（亿元） 同比增长（%） 国内游 19.02 11.1 10183.69 16.4 出境游 0.48 4.0 —— —— 旅游业 —— —— 12900 11.3 特征二：旅游已经从观光旅游、商务旅游向休闲旅游转变 当前，我国旅游已经从以景点观光、城市旅游（结合商务活动）为主向休闲旅游转变。这种新兴旅游模式，对原有旅游配套服务设施与景区经营模式提出了新兴的功能要求，而这也是未来旅游地产开发与服务的方向。 旅游模式的转变图1 旅游模式的转变 特征三：兼具投资与消费的旅游地产对“双高”阶层有很大吸引力 3旅游地产具有“投资+自用”双重功能，投资者不仅可以在投资中获得保值增值收益，更可以通过投资长期物业，享受其带来的空间享受和消费功能。这样的旅游地产通常会吸引一些“高收入”和追求“高品质”生活的人群前来消费与投资。 3 旅游地产对 旅游地产对消费者的吸引力 特征四：旅游地产开发与配套软硬兼施，租务需求（特别是酒店管理、物业管理）越来越大 ?旅游地产除了有硬件建设外，软件建设也必不可少，如果没有软件的建设，很难将普通地产变成旅游地产。此外，旅游地产项目区的租务需求，特别是酒店管理和物业管理的需求越来越大，只有在拥有最优秀的酒店管理公司或者物业管理条件的地区，才可能逐渐形成旅游地产。 旅游地产开发与配套软硬兼施图3 旅游地产开发与配套软硬兼施 4 4 特征五：竞争日益激烈，更多的房企转型投入旅游地产 随着国家对旅游业战略性支柱产业的定位、鼓励居民消费以拉动内需和加大投资力度完善基础设施建设等一系列政策的出台，旅游地产已逐步成为