中国房地产发展历程中的相关政策.pptVIP

主题;中国房地产(2005-2008);　一、我国房地产产业发展的历程;第一阶段: 1949 ～1953 年。;第二阶段: 1953～1980年。;第三阶段: 1980～1992年。;第四阶段: 1992～现在。;　　二、我国房地产产业发展特征; 随着房地产市场的不断完善以及国家宏观配套政策的完善和落实, 建房主体开始呈现二元化状态。这一时期个人、单位基本退出房地产市场建房主体这一领域, 出现了国家投资建房和私营房地产开发企业建房的态势。在这种态势下,出现了一个间接的建房主体———商业银行。商业银行通过吸收存款的方式, 融通巨额社会资本, 然后再以贷款方式, 将其分配到房地产开发项目中, 这就为房地产建设提供了一个可靠的投资来源。尽管商业银行没有直接参与房地产的建设与开发, 但是, 它以自己的贷款标准等诸多手段影响及制约着建房主体和房地产开发项目。; 从商品房的出现开始, 购房主体从企业逐步转向个人。随着房地产市场商品化程度的不断提高, 目前, 购房主体已基本个人化。在购房主体个人化的过程中, 先后经历了两个阶段: 第一个阶段, 个人化的购房主体主要是高收入者, 这一阶段又被称作是以大款为购房主体的豪宅时代和以私营业主、高级白领为购房主体的中产阶级时代。从2000年左右开始进入第二阶段, 目前, 正处于鼎盛时期, 本阶段购房主体主要是中档收入者, 被称作普通工薪阶层为主体的平民时代。; 随着住房制度改革的推进, 住宅在居民家庭生活中的角色从实物性福利配给转变到资产所有。由此出现了第三主体即二手房出售者, 使房地产产品的消费者在一定条件下转化为投资者。在现有的房地产新建房(主要是住宅) 一级市场上出现了日趋活跃的二级市场。第三主体的出现以及住宅二级市场的活跃能够使存量住宅“流动起来”, 成为住房供给的重要组成部分。这样居民家庭在选择住宅资产时会有更多的选择, 既能够购买各种档次的商品住宅, 又能购买二手住宅, 在符合政策条件的情况下还能够选择经济适用住宅。居住在已购公房里的居民家庭也能将现有住宅出售变现, 重新选择最能满足自己需求的新住宅。由于第三主体的出现, 无论是对于以前曾经享受了实物性住房优惠的居民家庭, 还是对于新组建和新迁入城市的家庭, 选择住宅资产的自由度都增大了, 从而使得房地产产业化的进程进入了全面启动的阶段。; 据国家统计局公布的2005年1～5月房地产开发资料:房屋施工面积分类指数为102. 90; 全国累计完成施工面积10. 63亿平方米, 同比增长18. 8%。其中, 住宅施工面积8. 21亿平方米, 增长18. 3%; 办公楼施工面积0. 47亿平方米, 增长15. 8%; 商业营业用房施工面积1. 34亿平方米, 增长21. 2%。商品房销售价格分类指数为107. 11, 比2004年同月上升2. 16点。1～5月份, 全国商品房平均销售价格同比上涨8. 9%。其中, 商品住宅平均销售价格上涨11. 3%; 商业营业用房的销售价格上涨4. 1%; 办公楼销售价格下降4. 6%。商品房空置面积分类指数为103. 89,其中, 商品住宅空置面积为5933万平方米, 比2004年同期下降0. 4%。通过以上数据可看出, 房地产业的房屋施工面积持续增长, 完成房屋住宅空置面积下降, 应该说房地产业的市场化进程是有效的。衡量市场化的第二个指标是房地产开发投资中国有资金的占有比率。从总投资中国有资金占百分比来看, 近5年没有超过20% , 说明在房地产投资资金中, 有很大一部分是民营资本。房地产业的投资并非仅仅局限于国有资本, 其中很大部分由市场参与者共同组成。这个指标充分说明我国房地产产业市场化程度是比较高的。;5. 开发投资速度较快和房地产信贷规模加大;我国房地产业, 尤其在住宅建设上还没有摆脱粗放型的生产方式。从产业的整体状况看, 主要概括为“二高二低”———物质消耗高、能源消耗高、生产率低、科技进步对房地产产业发展的贡献率低。① 相应的建筑体系尚未形成系列化, 新型建筑体系开发不够; 产品的标准化工作滞后, 尚未形成标准化体系; 技术仍以单项技术发展, 技术集成和整合程度差, 尚未形成系列化成套技术, 大批量、成套化生产的能力还较弱, 生产效率还较低。;三、建立、健全房地产业市场信息系统和预警预报体系;主要政策;“关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知”（1998.04） 自2002年下半年以来，部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。 2003年6月中国人民银行出台了“关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知(121号文件)”。 2004年房地产开发投资额持续增长的同时，地价和商品房价格也双双走高；2004年被