20111017郑州市写字楼投资收益分析专题.pptVIP

价格走势研判 元/㎡ 郑州市写字楼市场均价处于波动上升态势，在2006年以前，写字楼市场价格增幅较小，波澜不惊，甚至出现微跌。但自2007年以后价格上升较快，市场供求加大，写字楼市场发展快速。 二季度郑州市写字楼售价为13771元/㎡，与一线城市售价差距明显。未来随着中原经济区战略规划以及郑州市区域中心城市定位的逐步落实，郑州市将汇聚更多的人口、吸引更多的企业，写字楼价格必将进一步走高，未来两三年价格稳定后，增幅将有所放缓。 郑州市写字楼市场均价曲线上升，自2009年市场低谷之后，价格快速上扬。今后随着大批量商务金融用地的入市，未来一段时期增幅将有所放缓，但总体上仍将呈现上涨态势。 快速上涨 写字楼配置趋势 就目前新建的写字楼来看，软硬件配套日益完善，不仅注重外立面、大堂等直观体现品质的方面，休闲运动场所、会议室等综合配套也逐渐受到关注 目前市场新建项目几乎全为纯玻璃幕墙+石材的外立面；标准层面积2000㎡以上；主流标准层高为3.5-4.0米之间；大部分项目大堂层高都为10米左右，只有少部分项目大堂层高在5米左右；中央空调在郑州写字楼当中得到了普遍的应用；写字楼的电梯多数采用三菱、OTIS、蒂森克虏伯三个品牌；现有项目车位配比标准仍然普遍较低，达到甲级标准150:1的项目较少，更不用说100:1的标准；大部分项目配备有银行、餐饮、会议室等一般的配套设施，对于酒店、会所等高端配套引入较少。 启示—— 郑州写字楼配套有很大的发展空间，与一线城市高端写字楼相比，无论是硬件、还是软件都须大幅提升，如大堂、电梯、走廊、卫生间等雷同性较强，难以体现写字楼自身的特点和人文氛围。综合配套上更应该注重功能完备的商务中心、高档饭店、酒店等商务配套，另外写字楼的建筑节能水平、空间的灵活性、物业管理水平和智能化服务、科技的应用也存在较大的提升空间。 营销方式 人文特色 功能定位 客户定位 注重体现写字楼的人文环境，营造文化氛围 明确写字楼的功能定位，避开同质化推广方式 对投资客户和自用客户进行细分，制定更有针对性的营销方案，以不同的方式、不同的渠道传达信息。 写字楼营销方式的转变 同致行思考 地产行业深远变革即将拉开序幕，郑州写字楼市场长线发展前景广阔； 未来郑东新区将形成高度集中的商务板块，建议开发企业抓住大势契机，分享写字 楼市场利润份额； 目前郑州市写字楼市场上不成熟，商务产品雷同，价值差异距离并未拉开，开发企 业如能进行产品创新突破市场空白，将名利双收。 郑州写字楼分布高度集中，随着城市框架的拉大，其他区域商务市场机会点涌现。 开发企业要抓实政策的机会，奠定商务物业发展之路。 未来写字楼的营销方式将更注重人文氛围的营造和功能定位。 楼市调控下，写字楼非住宅市场成为投资理财的自留地，郑州市写字楼市场未来供给充足，产品品质日益提高，营销推广创新空间大。写字楼项目要根据自身特点，积极尝试，踊跃开拓高效营销蓄客新途径！ 郑州市写字楼市场未来走势预测—— * 投资收益分析 以绿地之窗为例：目前售价在17500元/㎡左右，40年产权。周边写字楼租金为2元/㎡/月，购买100㎡写字楼，以最保守涨幅计，按揭付款最长18年即可收回全部投资，一次性15年。 以绿地之窗为例，100㎡写字楼一次性购买支出=100x17500=1750000元；如果按揭付款总支出=875000+87.5x120x12x10=2135000元。 郑州市去年租金增幅平均为45%左右，考虑增幅放缓因素，以最保守估计，假设未来5年租金涨幅为10%，6-10年涨幅为5%，11-15年涨幅为2%计算，那么前20年租金收益为2553810，按揭第18年即可收回投资。 如此算来，40年产权的写字楼项目，在使用年限届满之时，最保守纯收入年限也能达到22年以上，即使扣除一定的空置率，购买写字楼收益依然丰厚，完全可以凭借一套写字楼保障良好的生活。 年份 年租金收入（元） 租金 涨幅 年租金收入（元） 租金 涨幅 年租金收入（元） 租金 涨幅 1 72000 10% 72000 15% 72000 20% 2 79200 82800 86400 3 87120 95220 99360 4 95832 109503 114264 5 105415.2 125928.5 131404 6 110686 5% 141039.9 12% 144818 15% 7 116220.3 157964.6 162196 8 122031.3 176920.4 181659 9 128132.8 198150.9 203458 10 134539.5 221929 227873 11 137230.3 2% 239683.3 8% 244122 10% 12