从法律角度看房地产项目开发全过程关键管控点与解决之道(之一).doc

（一）从法律角度看房地产项目开发全过程关键管控点与解决之道(之一) 1、投资决策不可忽视的九大风险因素解读及案例分析 1.1投资决策阶段不可忽视的九大风险因素 1.2案例分析 1.3科学决策的八大策略 1.4做好可行性论证 （1）房地产投资可行性论证的五大任务和三项目的 （2）可行性论证过程中最容易犯的六种典型错误 （3）如何让可行性论证由“报告”到切实“可行” （4）可行性论证过程中应关注的十大要点 （5）合理设计可行性论证流程的“天龙八步” （6）可行性论证操作流程图 （7）模板一：项目可行性研究报告内容指引 模板二：××项目可研报告 1.5做好前期法律风险防范 （1）项目用地取得使用权的一般法律程序 （2）获取项目的六种方式 （3）一级开发权的获取及模板 模板一：土地一级开发所需文件汇总 模板二：土地一级开发政府谈判交流提纲范本 模板三：土地一级开发协议范本 （4）一、二级联动的四种模式及五大关键管控点 （5）必须招拍挂的情形 （6）项目直接转让的法律分析与风险防范 （7）股权收购获取项目的法律分析与风险防范 模板一：法律尽职调查报告 模板二：法律意见书 模板三：合作开发协议 1.6做好投资收益的控制 （1）成本预测 （2）税务分析 （3）项目资金预测 模板一：可研经济测算经济指标部分模版 模板二：× ×项目经济测算 （4）经济效益与敏感性分析 模板：× ×项目敏感性分析 1.7做好经济环境预测 1.8做好信息的收集 1.9合理选择合作方式 （1）五种合作方式 （2）与合作风险有关的因素 （3）不同合作方式的潜在风险与关键管控点 1.10各部门参与配合 （1）财务、物业等部门参与投资决策的必要性 （2）各部门在投资决策过程中的分工与配合 1.11与政府资源和谐对接 （1）企业行为与政府资源和谐对接的五大切入点 （2）如何处理地方政策与国家政策的冲突 （3）开发商如何协调与地方政府之间的利益关系 2、房地产企业不同的拿地方式的操作及风险防范 2.1房地产企业可以通过哪些途径获取土地 （1）房地产企业的六种拿地方式 （2）六种拿地方式的利弊分析 （3）房地产企业如何根据自身发展阶段、发展规模选取符合自身条件的拿地方式 2.2一、二级联动获取土地实操及风险防范 （1）如何成功获取土地一级开发权 （2）土地一级开发成本构成及负担、盈利点全程解析 （3）土地一级开发的不同阶段所需法律文件汇总 （4）土地一级开发和二级开发有怎样的关系？如何找到二者之间的契合点？ （5）土地开发一二级联动的四种模式选择及比较分析 （6）如何策划前期资金投入保障资金安全 （7）如何设定土地一二级联动开发招拍挂时的合法壁垒 （8）如何做好项目可行性分析，处理好与拆迁相关事宜 （9）需要政府授权的法律文件以及每个阶段政府需要审批的相关批文、需要政府办理的所有相关手续的办理程序全程展现 （10）经典案例告诉你开发商成功实现一二级联动的秘籍 2.3 二级市场拿地方式实操及风险防范 （1）哪些情形必须进行招拍挂？招标、拍卖、挂牌三种方式适用范围又是如何界定的？ （2）招拍挂形式出让土地使用权的利弊分析 （3）为什么企业实力雄厚、准备充分却无法成功通过二级市场拿地？其中症结何在？ （4）“招拍挂”获取土地会踩到哪些“雷区”？ （5）如何避免“招拍挂”雷区？ （6）真实案例揭示哪些情形会导致“招拍挂”无效及其后果 （7）真实案例全程揭示通过“招拍挂”成功获取土地的操作规程及技巧 2.4直接进行项目转让获取项目实操及风险防范 （1）“精心策划”的项目转让为什么到头来“竹篮打水一场空”？ （2）如何避免直接项目转让不至于因违反法律禁止性规定而无效 （3）如何看清直接项目转让的利弊不至于盲动 （4）如何合理合法降低项目转让过程中的税收成本 （5）真实案例全程展现直接进行项目转让获取土地实操及风险防范 2.5股权收购获取项目实操及风险防范 （1）收购不同性质企业股权取得房地产项目会遇到哪些法律障碍 （2）股权收购如何做好合理避税 （3）通过股权收购取得房地产项目的利弊分析 （4）通过股权收购取得房地产项目风险事前、事中如何防范，事后如何处理？ （5）真实案例全程展现股权收购取得房地产项目实操 2.6商品房包销获取项目实操及风险防范 （1）商品房包销实现项目转让在法律层面如何实现 （2）商品房包销实现项目转让要警惕哪些陷阱 （3）商品房包销如何合理避税 （4）真实案例生动再现商品房包销实现项目转让的操作技巧及风险防范 2.7承包经营获取项目实操及风险防范 （1）通过承包经营获