从宏观调控视角看房地产价格上涨的必然性.doc

从宏观调控视角看房地产价格上涨的必然性 工商管理 彭晓灵 虽然央行上调了利率，政府颁布了限购令。但我们仍然有理由对房价上涨充满信心。这种信心不应仅源于八亿农民进城，工业化城市化等各类刚性需求所带来的销量必然增长，也应源于国家宏观调控本身。如果仅从微观市场的供需机制，来论证价格上涨的长期走势，那么在目前关于房价，“百姓喊压，政府忙打”的背景下，就显得难以让人心悦诚服。 因此我们有必要从宏观调控角度来深入解读房价上涨的必然。 立足于宏观调控角度房价上涨的理由为：政府促进经济发展的必然选择，政府主导的房产经济发展模式不可持久，对付通胀的货币政策不可持久，中国的政治经济规律和人民币升值预期。 一，房价上涨是政府促进经济发展的必然选择 价格是买卖双方基于互利因素，自由自愿形成。价格上涨，作为信号，可鼓励生产，抑制部分现阶段不该有的消费。目前房价上涨本身就有坚实的市场需求作为客观基础。政府若从民众情感出发，过度打压房价，只会使房价利于消费者，而不利于开发商。房产售价降低，土地价格和钢筋水泥价格在供需和通胀的影响下，又不断上涨，那么开发商利润会降低，这会影响资本进入房地产的信心。 房地产作为国民经济支柱产业，对宏观经济具有举足轻重的影响。据统计，目前投资在拉动GDP增长的比重已超过40%，而房地产占全国固定资产投资比重已达20%左右。房地产在拉动钢材、玻璃和家电等相关产业增长上，马力十足，占到钢材的30%，玻璃的20%。故，房地产资本增量减少，会使房地产本身不振，与房地产相关的行业萎靡，社会总需求量因此下降，进而GDP放缓，影响经济增长和就业扩大。 从宏观调控的目标来讲，促进经济发展和增加就业量是政府宏观调控的题中之意。房价下跌所带来的经济增长放缓，失业增多，显然是政府不愿看到的。国际经验也已表明房价暴涨暴跌对整个经济发展的消极影响之大。从这个意义上讲，政府通过各种措施打压房价，希望房价下跌，只不过是消费者侥幸心理所产生的神马浮云。政府的目标，是要维持房价平稳，使其增速大致与GDP同步，或者至少也应该是不愿房价有太大的下跌。 可见。房价的上涨趋势，是政府在促进经济发展的目标下，所愿意看到的。 二，???????????? 政府主导的房产经济发展模式不可持久 这里所指的政府所主导的房产经济发展模式是指，面对限购令等措施所带来的社会总需求量下降，政府通过在两年之内修建3600万套保障性住房加以弥补的做法。 这种模式之所以不可持久，原因之一是因为政府不可能在第三年第四年，继续提供大量的保障性住房。除了财力很难允许之外，还有保障性住房本身的缺陷。原因之二是因为保障性住房难以满足市场的多样性。消费者的偏好并非同一的。房屋不会仅停留在满足消费者生理需求的低层次上。随着人们收入水平提高，它会承担起满足消费者希望得到他人尊重，体现自己个性化等高层次需求的功能。所以，与其说3600万套保障性住房给人们带来了住所，倒不如说还有3600万户人家的居住环境需要市场解放。 等到市场解放之时，便是房产价格上涨之日。 三，???????????? 对付通胀的货币政策不可持久 货币政策之所以会有效，是建立在货币幻觉之上。当人们发现价格全面上涨，自己被骗之后，就会减少产出，产生通胀预期。这会加速通胀，并由此带来贫富差距扩大和经济衰退。 因此要管理好通胀预期，政府就要拿出决心。所以自2010年1月以来，银行准备金率和基准存贷款利率分别上调了12次和4次。目前，已达到钱荒的局面。温家宝在6月23日的英国《金融时报》上发表署名文章指出，货币和信贷供应恢复到了正常水平。有关人士猜测这可能是政府即将转变货币政策的前兆信号。 就算暂时货币政策不松动，经济发展要求货币与GDP增速保持相当的客观规律，也会迫使央行“择日”降息。利率降，则房价涨。 四，中国的政治经济规律很可能会使房价上涨 我国民主法治不健全，政治体制中的集权专制色彩还尚存。在这种体制下，政府本应承担的职责，会被表达为一种恩赐，目的是要人民以仰视的目光和感恩的心态，对待英明的领导人和执政党（当然，其背后更为深层的政治目的本文并不探究）。即将上台的新一届政府，必借经济成就，宣传政治继承的正确性，确立起新的领导人为人民谋福利的良好形象。 现在收缩的货币政策，在抑制通胀的同时，对经济的消极影响越来越大，大量中小企业因此倒闭，六月的经理人采购指数已低于50。而扩张的财政政策，面临的财务状况日益困难，所能发挥的对经济增长的贡献，越显后劲不足。在这种条件下放松货币，使房价股价上涨，进而促进消费生产增加的措施，就会在政治家特有的政治意图下，纳入决策视野之内。就算人们已建立起对货币政策的理性预期，也可能会被冒险使用，就像此次奥巴马为求连任，而两次降息一样。 当然这种好事，是会被本届领导人用于“完美谢幕”，还是会被下一届领导