龙华商业竞争点对点分析报告.pptVIP

* 重点竞争项目1：鸿荣源龙华综合体旧改项目 占地约39万平米，容积率为5，建面约200万平米的大规模综合体项目，由于折迁难度大，预计最快2016年入市。 鸿荣源项目 鸿荣源 住宅：指标上该项目主要以住宅为主，住宅总体量约162万平方米，占比约83.1%。 物业 容积率5.0 建筑面积 百分比 本项目 商业 纯商业 集中式商业 10.0 6.3% 街铺 6.0 3.8% 商务公寓 8.0 5.0% 酒店 五星级酒店 5.0 3.2% 酒店式公寓 4.0 2.5% 商业总计 33.0 20.8% 住宅 125.7 79.2% 本项目总计 158.7 100.0% 其他地块 住宅（总计） 36.9 总计 商业（总计） 33.0 16.9% 住宅（总计） 162.6 83.1% 总规模 195.6 100.0% 商业：该项目商业为区域型商业，包括集中商业10万平米，街铺为6万平米。此外，有8万的商业性质指标以商务公寓的形式出现。 鸿荣源 物业 容积率5.0 建筑面积 百分比 本项目 商业 纯商业 集中式商业 10.0 6.3% 街铺 6.0 3.8% 商务公寓 8.0 5.0% 配套：规划打造龙华首席商务五星级酒店，约5万平米，以保证自身项目整体价值的提升 物业 建筑面积 百分比 酒店 五星级酒店 5.0 3.2% 酒店式公寓 4.0 2.5% 鸿荣源 物业 容积率5.0 建筑面积 百分比 商业 纯商业 集中式商业 10.0 6.3% 街铺 6.0 3.8% 商务公寓 8.0 5.0% 酒店 五星级酒店 5.0 3.2% 酒店式公寓 4.0 2.5% 商业总计 33.0 20.8% 住宅1 125.7 79.2% 本项目总计 158.7 100.0% 住宅2（总计） 36.9 商业（总计） 33.0 16.9% 住宅（总计） 162.6 83.1% 总规模 195.6 100.0% 以住宅为核心驱动因素，集商业、公寓、酒店于一体的195万平米大规模综合体项目，商业体量开发商基本认可，项目的容积率仍有提升的空间，提升部分为住宅性质。 鸿荣源旧改项目定位—市场领导者，未来龙华老城区域旧改标杆 意象图 重点竞争项目2：幸福城润园 总占地7万平方，总建面约37万平方，住宅为项目主体，中大户型为主，商业体量2万平方，预计入市时间2012年。 项目位置 龙华清湖片区，和平路与龙环路的交汇处 总户数 —— 总用地面积 约7万㎡ 停车位 —— 总建筑面积 37.6万㎡，商业2万，住宅为主体 主力户型 125平米的中大户型为主 容积率 5.3 开盘时间 预计2012年 户型 面积 比例 3房 88㎡ 25% 4-5房 125-175㎡ 75% 户型配比 1、地铁口大盘 2、综合体建筑，商业、酒店、住宅的组合，价值大 3、区域最大的楼盘 4、十字路口物业，对外影响力大 优势 劣势 地块分散、商业体量小、大户近30%拼合 重点竞争项目3：合正克的克项目 占地约6.4万平米，容积率为4.79，总建面约20万平米的中等规模项目，预计入市时间为2013年以后。 基本情况 经济技术指标: 项目总占地64070㎡，（其中包括小学占地11841㎡，停车场独立占地3200㎡、道路占地2128㎡），覆盖率30%； 住宅和商业占地共计：43301㎡ 容积率：4.79 住宅＋商业总建筑面积：207411.79 ㎡ 住宅，限高100m 商业，限高24m A 合正克的克 住宅：该项目住宅体量约为16.7万，住宅定位以中大户型为主，中小户型为辅。 物业类型 面积（平米） 面积比 住宅 167411.8 80.7% 商业 集中商业（租赁） 36000 17.3% 街铺（出售） 4000 2% 项目位置 物业类型 面积（平米） 面积比 住宅 167411.8 80.7% 商业 集中商业（租赁） 36000 17.3% 街铺（出售） 4000 2% 商业：项目商业定位为社区级商业，体量为4万平米，分为集中商业和街铺两种形式出现。 项目位置 合正克的克项目通过打造特色差异化的商业形成城市更新亮点，提升项目价值，市场的挑战者。 项目 中航项目 所处地段 二线拓展区北部 建筑面积 24.7万平米 商业面积 7万平米 容积率 4.6 主力产品及面积区间 90/70限制，两房、三房为主 该项目位于二线拓展区北部，产品定位与本项目相似，但综合体定位与本项目干扰竞争关系 重点竞争项目4：中航天逸项目 占地5.3万平方，容积率4.6，龙华新城北部中型综合体项目，预计入市时间为2012年底。 住宅区域实际容积率高达5.7 住宅：本项目住宅体量占总体量的70%，建面约17万平米，受90/70限制，以90平米以下2-3房为主。 物业 体量 比例 住宅 1