连云港金海国际项目首期营销执行方案2009年5月.pptVIP

Roland Berger Strategy Consultants Document number * 谨呈：江苏大陆桥国际商务投资发展有限公司 E-HOUSE CHINA/Mar.2009 提别说明：此报告仅供客户内部使用，未经易居中国的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制； 连云港 江苏大陆桥 金海国际 项目首期营销执行方案 1 首期推售货量 营销工作阶段划分 首期营销工作概况 首期营销工作概况/首期推首货量 层数 分区/建筑面积 物业平面功能 一层 A区：3758.59 南侧为超市、商铺，北侧为双层自行车库、计算机网络控制中心、高、低压变配电室等 B区：2338.44 商铺等 二层 A区：2569.48 商铺、银行、咖啡吧、办公室等 B区：2572.52 商铺 三层 A区：2629.03 商铺、咖啡吧、健身房、管理用房、商务用房等 B区：2576.23 商务用房、办公、餐厅等 四层 A区：2629.03 餐厅、管理用房、办公用房等 B区：1319.70 餐厅等，南侧设有屋顶花园、VRV空调室外机等 五层 A区：1725.46 东北侧设有海景餐厅，屋顶花园、 VRV空调室外机等均位于北侧，南侧为避难层，内置VRV空调室外机、正压风机房等 B区：851.70 设有海景餐厅，南侧设有办公用房、屋顶花园等 六层 A区：1222.51 东北侧海景餐厅，南侧设有办公室 、公共卫生间等 B区 海景餐厅、电梯机房等 七层 A区：1299.48 北侧为海景餐厅屋顶，南侧设有办公室、公共卫生间等 B区 海景餐厅屋顶 八层-十层 1299.69x 3=3899.07 办公室，13间/层，共计39间，公共卫生间布置于南侧 十一层-二十层 1299.69 x 10=12996.9 办公室，13间/层，共计130间，公共卫生间布置于南侧 避难层 二十二-三十层 1299.69x 9=11697.21 公寓式酒店，23套/层，共计207套 三十一层 878.26 公寓式酒店，13套，西侧设有屋顶花园 三十二层 878.26 公寓式酒店，11套，南侧设有管理用房 三十三-三十 1756.52 海景会所，公共卫生间布置于南侧 首期营销工作概况/首期推首货量 通过进一步与目标客户的接洽，对客户需求进行整合—— 将需求面积小的客户引导至小户型办公（商务公寓）部分； 尽量将标准层的标准办公产品优先出售给有整层需求的客户及诚意度高的客户； 尽量争取阶段性的销售去化，争抢有限的市场份额。 首批推售产品： 8—20层，标准办公。 首期营销工作概况/首期营销工作阶段划分 第一阶段，引导预热期： 2009年2月—4月中旬； 第二阶段，开盘暨强销期： 2009年4月下旬—6月； 第三阶段，持续期： 2009年6月以后； 主要工作内容： 1、销售准备； 2、销售队伍组织； 3、扫楼、客户分级； 4、大客户拜访、谈判； 5、项目预售公开推广； 主要工作内容： 1、项目推介会暨大客户签约仪式； 2、强销推广； 3、散客销售； 4、开盘活动； 5、售后跟进； 主要工作内容： 1、持续、针对性推广； 2、策略调整，针对性促销； 3、散客销售； 4、售后跟进； 5、…… 本工作执行方案主要内容 2 项目价值梳理 项目产品核心价值整合 首期营销推广思路及策略组合 销售组织 首期营销推广部署 复合地产 景观设计 自然生态 产品价值解码 规划设计 超前品质 完善配套 甲级写字楼、酒店式办公、顶级休闲商业 人性化、生态化、国际化的设计理念 观景平台、海景会所 滨海美景、城市绿地公园 国际级星级酒店物业管理 星级服务超级海景会所、健身、饮食、文化艺术馆 周边四星酒店、写字楼、商场、城市商业 国际理念 品牌文化 地段优势 区域示范 城市运营 连云区CBD湾区5A级智能写字楼 国际规范化操作理念 引领大陆桥，商务新时代 连云区市政规划未来CBD中心 采光、朝向、通风对流、室内空间人性化、户户观景 档次、环保材料 国际规范化标准 品质引领 建筑空间 配套物管 首期营销推广部署/项目价值梳理 首期营销推广部署/项目价值梳理 那么，金海国际的核心竞争价值如何体现？ 整体市场疲软； 投资客退场； 价格压力； 竞争压力； …… 但同时，受国际金融风暴影响，项目面临巨大挑战—— 就本项目而言，在现今的市场背景下，客户选择置业更为理性，最直接的动力是商务物业的适用性、保值增值性，以及适合的价格。 在金融危机的背景下：2009，赢在成本控制及高效集成—— 低成本高集成 国际5A商务空间 强调项目相对高效的办公空间及服务，契合时下客户置产心理需求。 依然强调项目领先市场的产品品质。 通过前期现场接待客户，及大客户的接洽访谈