城市房价与城市化发展走向.docVIP

城市房价与城市化发展走向 近年节节攀升的房价在普通百姓的心目中犹如亘古不破的神话，纵观房价上涨的原因有国家为确保粮食总产量安全和可耕地面积保有量紧缩土地供应、有建筑材料价格上涨及人工工资增加、有人民币增值国内物价上涨、有现阶段已到了人口的高峰期、有居民收入提高手中有积蓄有改变住房条件的主观愿望、有房地产商的恶炒、有中央与地方财政分配机制问题、有地方政府为当地政府收益对房地产业采取的保护政策等等。在人们心目中形成中国的经济会超过日本，会超过美国，中国会成为世界第一经济强国，经济的发展房地产就一定会涨价；房地产是不可再生资源，中国是人口越来越多，房价会越来越贵；房地产是政府取得收入的一项重要来源，政府不会不顾自身的利益让房价下跌的概念。总之以现有的房地产市场走向，只要国家经济不崩溃，国内的房价就会一直涨下去，买房已成为最保险、最稳定的投资。国家对过热的房地产市场发出的“抑制”、“制止”房价的信号可谓用心良苦，相继出台的税收、金融、土地等相关政策成效甚微。房价上涨的直接后果是广大城市居民买不起房。一对青年教师夫妇按揭买了一套商品房后，两人每月的工资扣除贷款外不够给孩子买奶粉的。当然这只是个例，但有关数据表明80%的城市居民买不起房（摘自经济学家易宪容近期一次演讲）。以现有的房地产市场模式，为降低房价政府只有大量投入土地，而这些土地一旦被投入到市场就会被房地产开发商收购、囤积。若对房地产为实施打压则必然会引起银行呆、坏账等连锁反应，降低经济增长率，减少地方财政收入，又得不到地方政府的支持地，政府的表现只能是投鼠忌器。持续走高的房价若得不到根本治理，错过有利时机，引发的经济和社会问题将积重难返，遗患无穷。我国目前城市居民自取消福利分房后的住房拥有形式可以大至分为四种类型：商品房、自建房、经济适用房和廉租房，后两者占新建住房总面积的不足百分之五。房屋的价格基本控制在开发商手中，由于我国的市场体制不健全，房地产市场得不到有效的监管，形成地方政府卖地、开发商卖房的局面，商品房的主导地位并不能真正体现出市场经济公正、公平的一面，而是开发商从地方政府手中购得短缺社会资源，加工出售的格局，实质上是另一种商业垄断。调控房价必需排除以商品房为主导地位，加大经济适用房和稳定廉租房的开发面积。若达到以商品房占新建住房面积的20%－30%，廉租房占5%－10%，其余为经济适用房（这个比例各地可根据各自经济和人口结构状况进行调整，但以经济适用房占新建居民住房总面积的70%-80%为最佳。）房价就会自然下降。另外我们分析一下房价的构成：土地价款、房屋开发成本、期间费用、应交税费、开发商利润等组成。为确保经济适用房的价格保持地低价位状态，首先政府应减免在建设过程的相关行政性收费。对征用的土地采用实物交换价，即以建成后经济适用房一层建筑面积的比例的1至1.5倍支付土地价款，土地的所有者可领取补偿金，也可以取得补偿金的比例购买经济适用房，并充许其以市场价格出售。三是建立相应的数据平台。（一）建立全国统一的居民住房数据库，登记以户为单位的住房拥有及使用情况，以确保每个城市居民家庭都享有一次购买经济适用房的机会。（二）建立省级经济适用房招投标中心，即对房地产开发企业、或建筑企业按其资质、注册资本、信誉等级等进行网上招投标，以售价总额标的。即以总售价最低入选，但对预算利润率低于10%的中标企业不予采用，以确保经济适用房市场正常、有序竞争。对于房屋的设计可采用政府指定以经济房设计大赛获奖作品或开发商自主设计。现有的商品房设计上房地产开发商为追求益最大化，所建商品房面积一般在一百二十平方米以上，而普通市民则需要实用面积在五十至九十平方米的住房，就能满足生活基本需求。所以经济适用房可采用小面积大容积面，即房型以简洁、实用、功能齐备、室外活动大空间，面向大众的设计理念设计 。（三）建立地市级经济适用房申购中心。由于经济适用房的特定性质，不能以完全市场化的动作方式运作，即不能以完全货币形式确保其合理性，由用户提交申请资料，以电子抽签的方式保证其公正性。房屋的价格由房地产开发商在招标总价范围，根据楼层、走向、位置等自行定价。经济适用房的购卖者应先期就购房面积、户型等向适用房申购中心提出申请，待房地产开发商中标、确定房屋价格后购房者再依据对家庭对房屋价格的承受能力、个人对房型的喜好、房屋质量等因素对所选的住房进行电子抽签。 政府和房地产开发商可根据经济适用房的申请人先期提供的资料，确定新建房总量、房屋类型等问题，可以避免市场化的不确定性因素，也可以保证开发商的合理利润。以上仅为一种构想，降低房价相信还会有很多办法。几年之前北京人到香港，见到香港普通人的住房状况，还会笑话自以为进了天堂香港人，住的却是鸟窝。（住房面积狭小，价格却贵得惊人。）而对今天内地居高不下的房价，反思我们