第九章 房地产投资类型选择及区位分析 房地产金融和 与投资课件.pptVIP

5．具体的影响因素 1）城市规划方面的因素 2）自然特性 3）市政基础设施条件 4）交通通达程度 5）停车条件 6）环境条件 7）公共配套服务设施完备情况 8）当前土地使用者的态度 9）土地价格 10）供求关系 二、不同类型的房地产项目对区位的要求 1．住宅选址 1）住宅项目选址的影响因素 （1）市场因素：市场供求、房地产投机。 （2）社会因素：安定与治安状况、附近房地产的情况、城市化进程、行政隶属变更。 （3）自然因素：地势坡度、地质承载力、气象、政策因素。 * * 第九章 房地产投资类型选择及区位分析 房地产投资 第九章 房地产投资类型的选择 第一节 房地产投资类型的选择 第二节 房地产开发项目的区位条件分析 影响房地产开发投资成败的因素： 1、区位 2、市场宏观环境 3、供求关系 4、进入房地产时机的选择 5、所投资房地产的类型 第一节 房地产投资类型的选择 一、 房地产投资类型选择依据 1、考虑资本金的数量 2、考虑投资类型的风险 3、投资者的期望收益水平 4、市场竞争情况 二、 房地产投资类型选择应当注意的问题 1、注重学习和积累经验 2、充分利用中介服务 3、重点关注房地产的增值潜力 4、注重依法办事 3、中高档商品住宅 容积率小于等于1.0； 商品住宅单套建筑面积大于等于144平方米； 商品住宅单套实际成交价大于等于同级别土地商品住宅平均交易价格1.2倍。 （二） 住宅投资的特征 1、梯级性 2、周期性 3、易受政策影响性 （三） 住宅投资选择的影响因素 1、交通便捷：通达度、距离、时间。 2、配套完整：基础设施、生活服务设施。 3、安全舒适：社会治安、周边环境。 4、时尚性：时代潮流、当地的观念习俗。 5、发展潜力大：保值、增值。 （四）住宅投资选择的策略 1、把握时机：进入及退出时机。 2、选择地点：地段、层数、位置、朝向。 3、定位质量：住宅质量、物业管理质量。 4、学艺为主 四、商业地产投资分析 （一） 商业地产的分类 1、都市型商业地产 2、社区型商业地产 3、专业街市商业地产 （二） 商业地产投资的特征 1、资金需求大 2、规划难度高 3、政策影响大 4、利益协调的难度大 5、盈利模式不确定 6、对后期运营管理要求高 （三） 商业地产投资选择考虑的影响因素 1、基础设施 2、交通便利程度 3、环境因素 4、文教卫体配套设施 5、人文因素 6、商服管理 （四）商业地产投资选择的策略 1、在商圈内选择店铺 2、与专营店铺人员合作 3、注重规划设计 4、保证交通畅通 5、选好行业类别 6、尽量避免投资于商住混合的综合大厦 五、写字楼投资分析 （一） 写字楼分类 1、第一级分类：奢华的办公楼、一般的写字楼、辅助性办公空间。 2、第二级分类：通用型写字楼、专用型写字楼。 3、第三级分类：中心区写字楼、郊区写字楼。 （二） 写字楼投资的特征 1、区位的重要性 2、配套实施的差异性 3、经营状况的影响性 4、相邻商业地产的相关性 （三）写字楼投资选择的影响因素 1、位置 2、易接近性 3、建筑形式 4、写字楼内空间布置 5、建筑设备系统 6、物业管理水平 （四）写字楼投资选择的策略 1、恰当选择地段 2、充分考虑停车问题 3、功能要专业化 4、服务设施要齐备 5、层高设备要合理 6、发展趋势要顺应潮流 区位与房地产价值 房地产开发项目的区位分析 区位选择要注意的问题 第二节 房地产开发项目的区位条件分析 一、区位与房地产价值 （一）区位的含义 1．区位的重要性 区位是指特定地块所处的空间位置及其相邻地块间的相互关系。区位，从大的方面来说，指项目所在区域；从小的方面来说，指的是项目开发场地。 2．对位置的两种理解 狭义的位置指的是某一具体投资项目的场地在城市中的地理位置。 对位置的广义理解，除了其地理位置外，往往还包括该位置所处的社会、经济、自然环境或背景。 对位置的广义理解，还应包括在该位置进行房地产开发投资所需支付的成本高低和所面临的竞争关系。 3．对位置的把握应有动态的发展的眼光 虽然某一宗地的位置是固定不变的，但随着宏观经济和城市建设的发展，城市中各位置的相对重要性也会不断的发生变化。 （二）区位的特征 1、区位概念的双重性 2、区位的动态性 3、区位的层次性 4、区位的等级性 5、区位的稀缺性 6、区位的相对性 7、区位的设计性 （三）区位与城市功能分区 现代城市土地利用在过去自发利用的