第一章 金融基础相关知识 房地产金融课件.pptVIP

特别的，如果某种资产每年不产生任何实际的现金流（如利息或租金），利息只在到期日连同本金一起支付，支付额为，则每年计次复利且未来价值为的资产的现值公式就退化为： 现值 例题1-3 假定某栋住宅出租每半年可得租金收入6000元，若一年后出售价值100万元，此时市场无风险年利率是3%，那么这栋住宅的现值就是98.24万元： 现值 通过上面的介绍不难发现，所谓现值不过是未来值或现金流乘以 或者 而已。这里我们记 为离散贴现因子； 为连续贴现因子，利率r也称贴现率。 贴现因子 到期收益率：是指到期时资产收益及资本损益与买入价格的比率，设P为买入价格，F为到期价格，T为持有期，C为总利息或租金收入，则当采取单利计算时公式为： 到期收益率 二、收益率与资产定价 （一）收益率 例题1-4 某栋房产买入价格为100万元，一年后卖出时市场价格为110万元，在房主持有房产的这一年中将其出租，每半年收一次租金5000元，那么该房产的到期年收益率为： ① 按单利计算： ② 按复利计算： 很明显，用复利计算该房产的到期收益率要稍低一些。 到期收益率 内部收益率 内部收益率：代表了某一固定资本投资在其持有期内实际获得的或预期可获得的收益率。一项投资的内部收益率是使得该项投资的未来净现金流贴现值为零的收益率。从这个概念上看，内部收益率和到期收益率是很接近的概念，不同之处可以从以下公式中看出： 其中CIi是现金流入，COi是现金流出， CIi-COi就是期的净现金流量，IRR则是内部收益率。内部收益率的经济含义很明确：项目到期时，所有投资可以被完全收回。内部收益率代表了投资所能支付的最高贷款利率，若贷款利率高于内部收益率那么投资项目就会亏损。内部收益率和到期收益率的差别在于前者使用各期投入的贴现值计算，而到期收益率则直接使用资产的现值计算。 实际收益率和本期收益率 实际收益率和本期收益率是从到期收益率中衍生出来的概念，当一种资产不持有到期，而是在到期前就在市场中卖掉，这是产生的收益率就是实际收益率。其计算公式和到期收益率近似，只不过此时不再是到期价格，而是卖出时的市场价格。 本期收益率也称当前收益率，是指本期获得的利息或租金收入对资产当前的市场价格的比率，计算公式为：本期收益率=支付的利息（租金）总额/本期市场价格。 票面利率 利率既不等于到期收益率或贴现率，又不等于实际收益率和本期收益率。从资产收益率角度看，利率的计算公式为： r=C/P 其中，C是年利息总额，P是本金，r就是年利率。借用证券行业的术语，我们所称的利率实际上是“票面利率”，而收益率则是金融资产在市场中应得的利润率或贴现率。从另一个方面讲，利息是针对债务而言的，它是借贷资本的收益率而不是权益资本的收益率。 资本资产定价模型（Capital Asset Pricing Model, CAPM）是投资组合理论的均衡理论。该理论认为理性的投资者总是追求投资者效用的最大化，即在同等风险水平下的收益最大化或是在同等收益水平下的风险最小化。该理论认为：如果在理想的金融市场上，拥有相同信息结构的信息完全且厌恶风险的投资者可以按照无风险利率进行任意借贷，那么一种资产组合的收益率为： 其中 为无风险利率， 为市场上所有证券的加权平均收益率， 就是风险升水。 资产定价基本原理 （二）资产定价理论 资本资产定价理论 第三节 信贷基本知识 一、信贷的含义与业务分类 （一）信贷的含义 信贷：是体现一定经济关系的不同所有者之间的借贷行为，是以偿还为条件的价值运动特殊形式，是债权人贷出贷币，债务人按期偿还并支付一定利息的信用活动。信贷有广义和狭义之分，广义的信贷是指一切以实现承诺为条件的价值运动形式，包括存款、贷款、担保、承兑、赊销等活动。狭义的信贷专指银行的信用业务活动，包括银行与客户往来发生的存款业务和贷款业务。 银行信贷：广义的银行信贷是银行筹集债务资金、借出资金或提供信用支持的经济活动。狭义的银行信贷是银行借出资金或提供信用支持的经济活动，主要包括贷款、担保、贴现、承兑、信用证、信贷承诺等活动。 （二）信贷的业务分类 对公贷款：指商业银行或其他信用机构以一定利率和按期归还为条件，将货币资金使用权转让给其他资金需求者的信用活动。 承兑：指银行或其他商业机构在商业汇票上签章承诺按出票人指示到期付款的行为。 贴现：包括银行承兑汇票贴现和商业承兑汇票贴现。它是指商业承兑汇票的持票人在汇票到期日之前，为了取得资金而将票据转让给银行的票据行为。 公司信贷 担保：是银行根据客户的要求，向受益人保证按照约定以支付一定货币的方式履行债务或者承担责任的行为。 信用证