双林镇2014-80号地块 分析报告课件.pptVIP

因时间紧迫未能实地考察，得出之结论不够严谨，同时无法对于数据的真实可靠性进行验证。请多见谅！ 二、项目主体定位 项目名：嘉凯城 （双林）城市客厅 项目定位：集购物、休闲、娱乐、社交、服务为一体的城镇生活购物中心 辐射区域：以双林镇为核心，扩散至整个南浔区，最终辐射周边区县 三、项目业态规划建议 占地面积 容积率 建筑面积 建筑密度 总层数 建筑高度 19,220 ㎡ 1.6 30,752 ㎡ 50% 3层 17.40米 地下室 地下室开挖综合成本约为2,000元/㎡，因项目地块可能存在土质疏松问题其成本可能会更高，同时会拖慢项目工程进度。且地下室不得出售，综合考虑以上因素，除人防物业等需求之外，不建议在本项目中大规模开挖地下室。 广场 绿地面积 广场面积 停车位 1,922 ㎡ 1,000 ㎡ 150个机动车+300个非机动车 1层 建筑面积 层高 商业业态分布 9,610 ㎡ 5.80米+0.80米（下沉） 市政服务、银行、西式连锁餐饮、服装　 2层 建筑面积 层高 商业业态分布 10,571 ㎡ 5.80米 服装、百货、餐饮、儿童主题乐园 3层 建筑面积 层高 商业业态分布 10,571 ㎡ 5.80米 KTV、大型超市、IMAX电影院　 机动车、非机动车停车场 商场（3F） 商场（3F） 商场（2F，一层挑空） 绿地 建筑物 停车场 沿河景观带 车行动线 四、项目开发周期预估 开工 2015年6月1日 正负零 2015年9月1日 结构封顶 2016年2月1日 预售证获取 2015年12月1日 交付使用 2017年1月1日 项目开发周期预估为20个月，地下部分3个月，地上土建部分11个月，基础设施及绿化配套等6个月。 第七部分：项目成本及收益预估 一、项目整体销售收益 根据前述统计之湖州市商业项目情况，建议将本项目均价定为11,733元/㎡，以确保项目快速去化。整体去化周期预估在12个月左右，项目销售收入为3.61亿元左右。 物业类别 单价（元/㎡） 面积（㎡） 总销金额（万元） 商业1层 20,000 9,610 19,220 商业2层 11,000 10,571 11,628 商业3层 4,950 10,571 5,233 总计 11,733 30,752 36,081 二、项目成本计算 类别 计提金额/比例 计费基数 总金额（万元） 土地价格 2,237 元/平方米 19,220 平方米 4,300 土地滞纳金 / / / 地上工程成本 4,500 元/平方米 30,752 平方米 13,838 地下工程成本 2,500 元/平方米 1,000 平方米 250 营销费用 2% 36,081 万元 722 管理费用 1% 36,081 万元 361 总计 19,471 注：地上工程成本已包括建安、绿化景观、设备安装等费用。 项目开发成本（包括土地出让金及工程费用），共计19,471万元。 三、项目税费及他项计算 类别 计提金额/比例 计费基数 总金额（万元） 营业税及附加 5.55% 36,081 2,002 土地增值税 30% 11,736 3,521 所得税 25% 11,087 2,772 不可预见费用 3% 36,081 1,082 资本化利息 5.75% 19,471 1,188 总计 10,565 项目运作所产生的税费以及其他不可预见之费用，共计10,565万元。 注：资本化利息按照基准利率，1年期计算，资本化金额为项目总成本19,471万元。 四、项目销售净利率及内部投资收益率 本项目销售净利润为： 6,045万元 本项目销售净利率为： 14. 48%（年化）； 31.04%（期间） 年化IRR为：20.70%（2年期银行基准利率，到期一次性归还本息） 总结 本项目整体收益情况较为可观，销售年化收益达14.48%，IRR收益也高达20.70%。更难能可贵的是项目整体建设、营销周期较短，资金回流速度快。 目前在本项目区域内并无直接竞品项目，但未来推盘量可能会较大。综合考虑以上因素，建议尽快进入项目前期设计环节。 在 “幻灯片放映”模式，单击箭头进入 PowerPoint 入门中心。 双林镇2014-80号地块 分析报告 目 录 第一部分：双林镇宏观背景研究 一、双林镇简述 二、双林镇概貌 三、城市人口发展 四、经济概况 小结 第二部分：双林镇房地产市场研究 一、2010至2014年双林镇一级市场概述 二、全湖州市在售商业项目分布图 三、全湖州市在售商业项目一览表 小结 第