【广告策划-PPT】北京_京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告_129PPT_2008年.ppt

背景 我们通过区域及其规划分析、本体条件解析找到本项目需要解决的关键点 我们通过区域及其规划分析、本体条件解析找到本项目需要解决的关键点 我们通过区域及其规划分析、本体条件解析找到本项目需要解决的关键点 两个角度看市场机会 北部分布有亚运村、奥林匹克公园以及中关村高科技园区，产业布局完善。 西部以山地为主，限制发展，发展方向以生态保护为主题。 南城区域认知度比较低，配套设施较为落后，整体发展速度落后于其他。 东部区域认知度比较高，居住功能吸纳了CBD、燕莎以及使馆区的高端收入群体，基础配套设施完善，具备良好的发展前景。 北京市2004-2020年整体发展规划把东部定位为城市未来重点发展区域，是承接中心人口、职能疏散和新产业聚集的主要地区。 两个角度看市场机会 城市发展定位： 与通州、燕郊一起发展成为北京东部重要的组团式区域城市. 城市规划定位为: 特色休闲商务区；现代服务业积聚区；都市型民生产业区；绿色生态居住区 通州新城城市总体定位为区域服务中心、文化产业基地、滨水宜居新城 ；新城规划六大功能组团 依赖主要交通干线，通州区房地产市场形成了项目相对集中的四大片区 轻轨为片区吸引了CBD区域甚至整个地铁沿线的客户进入 片区内住宅均价6000元左右，市场上两居户型占区域供应的主导比例，面积区间在90平米左右 客户经济实力有限，价格敏感，多为过渡性居住，基本为首次置业或功能性换房 片区内未来一两年供应有限，且入市速度较慢，市场表现为供不应求 燕郊城市总体定位为：京东生活首善之区 燕郊住宅分布已形成东西差异 市场机会总结 孔雀城客户的启示： 金地“六”客户的启示： 金地“六”客户的启示： 关键词: 环境、亲水、低密度 基于客户行为划分本项目对应客户 30-45岁之间，在京奋斗多年，事业小有成就，有房有车，非成熟别墅买家。 向往别墅的低密生活，追求别墅的生活感受。 追求稀缺资源占有，看重环境与居住品质。 注重交通便利性。 父母仍在外地，购买本项目，将父母接过来，作为1.5居所。比较重视家庭。 定位 后期适时推出观景小高层，容积率最高可做到2.0左右，提升土地效益，增强社区的规模和居住氛围 地块资源评价 功能布局 嘉信-御庭苑 整合市场攻击策略 Strategy Ad. Planning 市场攻击构架 第一部分：市场的突破点在哪里？ 深圳攻击高点在哪里？ 重庆目前的攻击现状？ 第二部分：嘉信御庭苑市场攻击策略 市场攻击线索 1、只有1年： ◆ 重庆市场将会在2-3年进入第二循环，市场将会极快成熟化，给我们的时间只有1年，嘉信地产必须提前规划化、进入成熟期；我们必须在1年内或少于1年内完成《市场定位判断--目标对象群确定--营销手法--主题推广》的专业化，从而领先竞争对手； 2、2条线： ◆ “御庭苑”楼盘的促销线 ◆ 嘉信地产的品牌线，特别是2001年10月开始，嘉信地产全面建立 专业品牌，并为下一个项目储备客户群； 3、攻击方式：◆ 环环递进，一切以销售结果作为终点战。 ◆ 整个的攻击点要清晰，避免出现打完第一仗不知道第二仗的脱节现 象。 ◆ 执行非常之重要，与其执行不到位还不如不做，对市场不会出现负 面的不利影响。 第一部分：市场的突破点在哪里？ 高差原理 1、深圳地产经过12年的发展，市场机制环境、香港地产 经验借鉴、国际级地产专业公司介入（新加坡、日本、 澳洲、美国等世界前几名的规划设计、环境设计公 司），使深圳目前成为中国地产最高水准的代表，其 地产专业化、市场化程度在全国具有绝对的权威性， 深圳地产的高点已经非常明确； 2、重庆经过3年的地产专业发展，目前正在处于地产规 范化的发展阶段（相当于深圳96年阶段），专业水准参差不齐，需要经过一轮（大部分地产商开 始进入第二、第三个项目），才能够进入成熟化的发展阶段。目前预计需要2年的时间。 3、深圳与重庆高点与低点之间的落差，就是我们市场攻