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xx代理2006年沈阳市领先国际城项目营销战略与策略 2006.6.30 项目本体分析 开发商目标 市场扫描 发现问题 如何解决问题 市场机会分析 案例研究 营销战略 卖点梳理 形象定位 客户定位 营销解决方案 产权式酒店营销重点 06年营销执行计划 报告形成思路 项目本体分析 19.7% 绿化率 6.68 容积率 299132 总建筑面积 28464 F栋酒店 25946 E栋写字楼 16352 D栋住宅 20812 C栋住宅 16816 B栋住宅 45687 A栋写字楼 60868 商业裙房面积 214945 地上建筑面积 84188 地下建筑面积 32141 总占地面积 技术经济指标 外部资源(区位、交通) 1. 区位条件 项目位于青年大街与大西路交汇处，是整个沈阳市版图的几何中心。 1. 区位条件 项目东侧马路对面为沈阳市市委，但周边以居住物业为主，有少量办公物业，无大型集中商业，商务商业氛围不浓。 1. 区位条件 项目距离城市中最主要的商圈均不超过3公里，但却不属于任何一个商圈。 1. 区位条件 项目位于沈阳市城市发展中心——金廊上，未来发展潜力十足。 金廊定位：是一个汇集金融、商贸、文化、会展、体育、办公等产业为一体的产业群，是整个城市的产业源。 建设目标：促进土地的升值，提高中心城市的辐射能力。 2. 交通条件 青年大街，沈阳市南北交通大动脉，双向8车道，宽27米，南至机场，北至北陵公园，是沈阳市最重要的交通干道。 市委、市政府、省政府均位于青年大街沿线。 项目位于沈阳市最重要的交通干道——青年大街的中段，交通十分便利。 距离机场车程30分钟左右。 项目位于沈阳市规划中的地铁一号线、二号线交汇处。 地铁换乘站的出口就设在项目一层的大厅。 2. 交通条件 一号线于2005年开工，预计于2009年通车；二号线预计于今年开工。 2. 交通条件 项目资源评价 区域认知良好，位于城市重要经济带上，有发展商务及商业的潜质，但目前商务商业氛围不浓，不是城市中认知最好的区域； 交通条件极好，一号线建成后即成为城市重要干道与地铁的交汇处，待二号线建成后即成为地铁换乘站，是未来的城市交通枢纽。 项目的未来利好大于当前的实际利好。 重要结论1： 本项目目前并不是沈阳市价值最高的区域。 开发商目标 A栋顶级写字楼12000元/平方米； F栋产权式酒店11000元/平方米（含返租）； E栋普通高级写字楼10000元/平方米； B、C、D栋住宅#0046998000元/平方米（不含装修），明年入市。 2006年年底之前实现1.5亿的现金收入！ 销售目标是本项目当前最紧要的目标 市场扫描 市场回顾： 沈阳市顶级写字楼大多只租不售； 租赁情况良好，入住率均在以上；平均年租金在1500元/平方米以上。 90% 95% 95% 入住率 万豪、喜来登 小型餐饮 1500 五里河片区 华新国际 北站片区 和平大街 中山广场 所属片区 1400 1550 1600 年租金 （元/平方米） 家乐福 银行、小型餐饮 小型餐饮 周边商业配套 无 方圆大厦 无 总统大厦 洲际、假日 城市广场 周边星级酒店 项目名称 写字楼市场（顶级写字楼）： 写字楼市场（普通写字楼）： 50%，整售 未入驻 2006.10 7500 2006.7 市府广场 汇宝国际 2006.10 2005.10 2005.9 入住时间 2006.6 2004.9 2004.5 开盘时间 未入驻 10% 60% 入住率 / 7500 北站片区 希尔斯联邦 北站片区 北站片区 所属片区 8500 9300 均价 （元/平方米） 90%，抵债 以租为主 销售率 财富中心 中韩大厦 项目名称 市场回顾： 普通高级写字楼市场存量大，销售情况普遍不理想； 市场平台价格在7000-#0046998000元/平米之间； 新入市的产品价格呈走低的趋势。 产权式酒店市场： 35、66 30-35 35-60 总价 （万元） 10年10% 12年8% 10年10% 返租方式 未开盘 富丽华 预计#0046998000以上 和平区 曼哈顿观邸 北站片区 中山广场 区位 #0046998000 #0046998000 均价 （元/平方米） 豪生 假日 酒店管理集团 10-20套/月 德郡七号 50-60套/月 海悦国际 月均销售速度 项目名称 市场回顾： 产权式酒店市场在售项目不多，市场供应较小； 平台价格在#0046998000-9000元/平方米，总价以30-50万之间居多。 高端住宅市场： 开发商自有物管公司 含，2000 10套/月 130－140 9500精装 五里河区域 五里河大厦 开发商自有物管公司 不含 平均约10套/月 230－290 6#00469