绿城山东潍坊武家村地块产品策划书2010年9月.docVIP

绿城山东潍坊武家村地块 产品策划书 2010年9月 目　录  第一章 前言 山东潍坊武家村地块位于潍坊市中心的南端，属火车站南片区规划范围内，地块横跨通往市中心的鸢都主干大道——新青年路，南临连接潍城区和昌乐县的枢纽——宝通街，东南方向1.5公里之处是潍坊飞机场。东面濒临潍坊最大的800亩水面——鸢都湖畔风景区、白浪河风景带，南面是潍坊最大的10平方公里生态湿地。 该地块具备与潍坊传统生活中心良好的联动性，更兼具极为稀缺的景观优势资源，可谓潍坊城南板块住宅项目开发瞩目之中心。 从城市宏观面理解，潍坊市近年在工业发展方面取得长足进步，在基础建设方面亦颇有建树，已搭建起承接国内外产业和技术转移的良好载体，成为倍受关注的投资热土 从房地产市场着手观察，整体呈现向上发展，逐步成熟之趋势，客户需求也以向上调整为主，呈现出较为明显的“浅碟型”市场特征。值得注意的是，城市的开发理念及产品成熟度尚处于初级阶段，竞争层面上存在较大的空间，产品突破及引领有很大的可能，存在把握市场价格话语权的机会。 再聚焦项目的土地属性及相对较低的容积指标，客观上已决定了高起点、高标准的开发基本方向。地块的自然禀赋，潍坊高端市场的供应缺口，绿城进入山东市场的首席力作，客观限定了本地块项目高品质、高档次、精品化的开发方向。 由于本项目在地缘上的特殊性，考虑南北地域差异性，因此在市场调查、项目竞品及可借鉴案例、尤其客户需求角度研究显得尤为关键。本产品策划书的编写综合考虑了项目所处的区域特征和地块特点，强调对当地区域客户充分理解之基础上，从规划、建筑、景观、智能化及配套服务等方面传承绿城产品线的同时结合北方区域市场特征。在诉求绿城的精品开发理念的基础上，打造潍坊首席，同时力争为类同区域项目开发提供可借鉴的实据。  项目可行性研究结论 一、投资环境可行性结论 关键经济数据论证：潍坊市整体经济处于快速发展期，一直保持高速增长，08年潍坊全年累计实现国内生产总值2491. 8亿元 ，同比增长 13.20% 。 人均GDP的走势，人均可支配收入的持续增长，在08年金融危机下,仍有14.4%的涨幅；保证了居民的购置力。 而通过经济环境的解读, 根据世界银行相关理论和国际通用衡量标准判断，潍坊房地产市场正处于高速发展阶段。 城市产业发展情况：工业产业布局合理，门类齐全的工业体系。规模以上工业企业已达4119?家，主营业务收入3391.4?亿元。是鲁东地区重要的物资集散地。年交易额过亿元的专业市场达36处。寿光蔬菜批发市场年流通量达36亿公斤，为全国十大专业批发市场之一。目前市政府新规划的全省最大的小商品市场、建材市场、农机市场和汽车市场四大市场群正在改、扩建中。正在建设的半岛商贸物流中心将实现服务业发展的新突破 城市发展方向研判：中心城市按照“东扩西延、南控北展”的发展战略，规划为“一心、一环、一廊、一轴”的空间结构，主要形成“四大板块”，即： 中心城区：重点发展服务业，满足商贸、文化、教育、经济运行和居住生活等方面的需要；东部高新技术开发区：重点发展高新技术产业，形成高新技术发展的高地和一流平台 ；西部物流园区：重点发展物流业，努力成为全省及至华东地区重要的物流中转点；北部滨海区：重点发展制造业，承担起全市经济发展重点戏的任务；基于上述发展结构，潍坊的南面由于机场、铁路线、水库以及湿地公园的限制，受到制约，但是其余西、北、东三面发展空间比较大，未来有大量的土地资源可以供应。项目所在区域土地将更能凸显其中心城区联动性强的价值特点，并且供应量也相对适度。 二、市场可行性结论 （一）潍坊市整体房产市场运行现状 2009潍坊市房产市场随着大环境明显回暖,商品房市场供应充足,销售良好,价格基本稳定。前三季度,市区共批准商品房预售面积341.73万平方米,同比增长50.82%；实际预售备案登记销售面积154.08万平方米,同比增长77.59%；市区共完成二手房成交面积76.26万平方米,同比增长38.44%；成交金额17.24亿元,同比增长43.78%。1-9月,全市房地产开发投资198.4亿元,增长51.8%,比上半年提高22.6个百分点。全市房屋施工面积2381.8万平方米,增长48.5%；竣工面积355.8万平方米,增长121.1%。商品房销售形势向好。商品房及住宅空置面积一、二、三季度的增幅呈明显的递减趋势,二、三季度分别下降13.6和8.8个百分点。商品房销售额147.2亿元,增长82.1%；销售面积527万平方米,增长55.7%。2009年1-10月,全市实际预售案登记销售面积707.62万平方米,同比增长250.76%。1-10月份,全市共完成二手房成交面积193.61万平方米,同比增长70.54%；成交额38.88亿元,同比增长65.