第8章 节 房地产估价的成本估价法(房地产估价课件).ppt

房地产估价 ;点击添加标题;;;;3. 适用于新建房地产的基本公式 1）在新建建筑物的情况下，上述公式中不含土地取得成本、土地开发成本及应归属于土地的管理费用、投资利息、销售税费和开发利润，计算公式如下： 新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 2）在新建房地合一的情况下，计算公式如下： 新建建筑物价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 4. 适用于旧房地产的基本公式 1)对于旧建筑物，估价的基本公式： 旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧 2)对于旧房地合一的情况，估价的基本公式： 旧房地产价格=房地的重新购建价格-建筑物的折旧 或者 旧房地价格=土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧;;8.2 重新建造完全价值 8.2.1 概念 重新建造完全价值又有重置价格和重建价格之分，都是指重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需要的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和。是估价时点的评估价格。土地的重置价格是指在估价时点重新取得和开发土地所需要的各项必要成本和费用；而对于房地合一的情况，应该是指土地的重置价格与建筑物重置价格或重建价格之和。 建筑物重置价格是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。也有重置成本之称。适宜于一般建筑物和因年代久远、已经缺少旧有建筑物相同的材料，或技术，使得旧有建筑物复原困难的建筑物的估价。 建筑物重建价格是指采用建筑物原有建筑材料和建筑技术，采用估价时点的价格水平，重新建造与估价房地产相同的全新状态的建筑物的正常价格。 由上可见，两者的相同点在于：都是求取估价时点的全新状态的估价对象的重新购置或建造成本与费用。两者的区别在于：重置价格采用的是估价时点的建筑材料与技术，而重建价格的求取采用的是原来的建筑材料和建筑技术；重置价格建造的是具有同等功能的建筑物，而重建价格建造的则是与估价对象完全相同的建筑物。;8.2.2 构成 估价对象的重置价格或重建价格，可以由下列内容构成：土地取得费用、开发成本、管理费用、投资利息、销售税金和开发利润。开发利润应以土地取得费用与开发成本之和为基础，根据土地开发和建造类似房地产的平均利润率水平来求取，在估价实践中估价对象的重置价格或重建价格构成内容，根据估价对象的具体情况，在上述六项内容的基础上增减项目，并将增减项目情况在估价报告中说明。;;;;表8－1 分部分项法 ;;表8－2 工料测量法 ;;;1. 物质上的折旧 又称为物质磨损、有形损耗等，是指在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的损失。其原因包括： 1）自然老朽 2）正常使用中所发生的磨损 3）意外的破坏损毁 4）保养不当所发生的价值损失 5）灾害性损坏 2. 功能上的折旧 又称为精神磨损、无形磨损，是指建筑物成本效用等功能方面的相对落后引起的价值损失。随着社会经济的发展，人们对生活的要求越来越高，新的建筑材料、新的建筑设备等新科技不断出现，原有的建筑物因跟不上时代而贬值。包括由于消费观念变更、设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺或不适用所造成的价值损失。即使是新建房地产，也可能因为其设计陈旧而只能以低于正常价格的价格出售。 3. 经济上的折旧 又称为外部性折旧，是建筑物以外的各种不利因数所造成的价值损失。建筑物经济上的折旧是由于外在的客观条件发生变化而产生的。包括自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、政府政策变化、城市规划改变等。 以上三种折旧并不是完全独立的发生，而是相互作用、相互影响。如发生物质上的折旧的同时，会产生功能上的折旧，同时也产生经济上的折旧。;;8.3.2 计算 1.年限法 1）年限法的概念 年限法又称为年龄—寿命法，是根据建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。 （1）建筑物的寿命。建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。 建筑物的自然寿命是指从建筑物竣工之日起到建筑物主要结构构件和设备的自然老化而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。 建筑物的经济耐用寿命是指从建筑物竣工之日起到建筑物对房地产价值不再有价值的时间。例如收益性房地产的经济寿命，是从建筑物竣工之日起在正常市场和运营状态下产生的收入大于运营成本的时间。 建筑物的经济耐用年限比自然寿命短，是由市场决定的。建筑物在其寿命期限内经过翻修、改造等，自然寿命和经济耐用年限都有可能延长。经济耐用年限长短可根据建筑物的结构、建筑质量、用途和维修养护情况，结合周围环境、经营收益状况以及市场情况等进行综合分析判断得出所能使用的年限。 建筑物的耐用年限因其用途与结构类型的不同而不