第8章 节 地价评估房地产估价（第二版）课件.ppt

* 目录 第1章 从估价的角度认识房地产 第2章 房地产价格 第3章 房地产估价概论 第4章 市场比较法 第5章 收益还原法 第6章 成本法 第7章 假设开发法 第8章 地价评估 第9章 房地产估价程序 第10章 房地产估价报告 第8章 地价评估 了解路线价法的基本原理，掌握“四三二一”法则；了解基准地价和标定地价的基本概念；掌握高层建筑地价分摊的几种方法。 教学目标 教学要求 　××市××区××路×号是一块待开发建设的土地，处于市商务中心用地内。该地块南邻××路，西邻步行街，北邻规划路，东邻××街，规划用地 11 600 平方米。规划建设为集办公、旅馆、公寓及商业、娱乐等综合用途为一体的中商大厦。该宗土地所处地区是××市涉外建筑最为集中的地方。其周边已开发建设成为××市主要的涉外商贸活动中心。该地区规划布局合理，环境优美，交通便利，周围有多条公共汽车线路，距火车站 7.5 公里，距机场 20 公里。该地块内的市政基础设施较完善，供城市生产和居民生活使用的上下水、热水、热力、煤气、电力、电信等市政配套设施完备。 思考：这宗土地的价值如何评估。 引例 ?路 线 价 法 1 路线价法的基本原理 1．路线价定义 路线价法(unit foot appraisal method)是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地设定标准深度，求取该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。路线价法是依据路线价，配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法计算出面临同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。 2．路线价法的基本原理城市内各宗土地(以商业用地为主)价格的高低，随其距离道路的远近程度，即临街深度的增加而递减；宗地越接近道路，其利用价值越大，地价也越高；距离道路越远，利用价值越小，地价也越低。路线价法是在各样点宗地价格的基础上，分析宗地地价与影响地价的临街深度因素的相关关系，进而据此估算其他宗地地价的方法。 3．路线价法的基本计算公式路线价法的一般公式为 宗地总价=路线价×深度百分率×宗地面积+修正额 或宗地总价=路线价×深度百分率×宗地面积×修正率 对于一般条件的宗地，若形状比较规则，其他因素对土地效用的影响很小，此时适用公式为 宗地总价=路线价×深度百分率×宗地面积 ?路 线 价 法 1 路线价法的基本原理 4．路线价法的特点与适用范围(1) 路线价法的实质是一种土地的市场比较法，路线价是标准宗地的单位地价，而面临同一街道的各宗地土地的单位地价，是以路线价为基础，再结合考虑地块的面积、深度、形状、位置、宽度等具体情况，进行各种适当修正的结果，评估结果的正确性取决于路线价、深度指数及各种修正率的正确运用。(2) 路线价法是一种迅速快捷，省时、省力，适用于对大宗土地进行地价估算的好方法，特别适用于土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在较大范围内对大宗土地进行评估的场合，而—般的土地估价法仅适用于估算单宗地块。(3) 运用路线价法的前提条件是，有可供使用的科学合理的深度指数表和其他各种修正率，有完善的城市规划和系统完整的街道，土地排列比较整齐。(4) 路线价法适用于市街地，主要适用于商业繁华区域土地价格的估算，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳。(5) 路线价法需要较多的交易案例，并且房地产市场比较规范，能够正常运转。否则，路线价的计算结果将会存在误差，影响土地价格评估的精度。(6) 路线价法能够快速估算多宗土地的价格。由于路线价主要取决于宗地的临街深度，影响地价的因素较少，因此，计算过程耗费的时间较少，速度较快。(7) 路线价法的精度与路线价及其修正体系密切相关。路线价的估算是先设定标准深度，求得宗地平均单价，然后用深度指数表等途径进行修正，因此，它的估价精度取决于路线价和修正体系。 ?路 线 价 法 3 制定深度修正系数表 2．深度修正的各种方法介绍路线价估价法很早就在英美流行，已有许多值得参考的深度指数的方法，如欧美的“四三二一”法则、苏慕斯法则、霍夫曼法则、哈柏法则等。 (1) “四三二一”法则。该法则将标准深度 100ft 分为 4 等份，随着道路距离的增加，每一等份的价值占路线价的比例分别为 40%，30%，20%，10%。该法则又称为慎格尔法则。 (2) 霍夫曼法则。该法则认为深度为 100ft 的标准宗地，将标准深度分为 4 等份的情况下，随着由道路距离的增加，每一等份的价值占全部地价的比例分别为 37.5%，29.5%、20.7%和 12.3%。 (3) 苏慕斯法则。该法则认为深度为 100ft 深的土地价值，前半临街 50ft 部分占全宗地总地价的 72.5%；后半街 50ft，部分占