第4章 节 房地产投资环境与市场分析 房地产投资分析 .ppt

第4章 房地产投资环境与市场分析;4.1 房地产投资环境分析;4.1.2 房地产投资环境分析的内容 投资环境具有系统性的特征，因而表现出与此相关的层次特征。这样我们可以按照层次高低将投资环境区分为宏观投资环境、中观投资环境和微观投资环境。这三类投资环境研究的对象不同，内容也不一样，代表着对投资环境由浅到深的认识过程；同时每个层次中构成要素大致相同，但每个要素对房地产投资的影响程度各不相同。;1.宏观投资环境 投资环境是拟投资的地域、城市和街区，在一定时期内所具有的能决定和制约项目投资的各种外部境况和条件的总和。其中，宏观投资环境一般是指一个国家、地区或城市的投资环境。 （1）人口统计因素 第一个环境因素就是人口。因为市场是由人构成的，投资商所感兴趣的是城市或地区的人口规模与增长率、人口的年龄结构与民族构成、教育程度、家庭结构、地区的特征与人口迁移等指标。 ; （2）经济因素 市场不仅需要人，还需要有购买力。某种经济条件下所具有的购买力取决于现有收入、价格、储蓄及收入与消费模式发展变化的主要趋势。 （3）房地产金融及产业政策因素 政府政策对房地产业发展的影响主要通过以下方面体现：第一政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况；第二，政府的各项税费会影响到 ; （1）对拟投资地区房地产市场的总体趋势分析 （2）对与拟投资项目同类型的物业市场分析 ①地方政府的政策、法规直接影响不同类型的物业供给 ②收入水平和税收政策直接影响不同物业的有效需求 ③国家住房政策和企业规定成为影响物业有效需求的直接原因 ④拟开发项目地区规划、交通、环境及历史成因是影响物业供求的个性因素 ;4.1.3 房地产投资环境分析的方法 1.投资环境的评价标准 （1）安全性。 （2）营利性。 （3）服务的完善性。 （4）优惠性。 2.房地产投资环境的“冷热”分析法 1968年，美国经济学家伊·利特法克和彼德通过对美国、加拿大等国投资者在选择投资场所时所考虑因??的调查，发表了《国家商业安排的 ; 概念框架》，从投资者的角度归纳出七大投资环境因素，据此对投资区域逐一评估，并将之由“热”至“冷”依次排列，“热”表示投资环境优良，“冷”表示投资环境欠佳。这七大投资环境因素分别为： （1）政治稳定性 （2）市场机会 （3）经济发展和成就 （4）文化一元化 （5）法令阻碍 ; （6）实质阻碍 （7）地理及文化差异 “冷热”分析法是最早的一种投资环境分析评估方法。“冷热”分析法表见表4-1。 3.多因素评估法和关键因素评估法 这两种方法都是由中国香港中文大学教授闵建蜀提出的。 多因素评估的具体操作步骤是，先将投资环境因素分成政治环境、经济环境、财务环境、市场环境、基础设施、技术条件、辅助工业、法律 ;表4-1 “冷热”分析法表; 制度与法制、行政机构效率、文化环境和竞争环境十一类，第一类又包括很多的子因素。接着，评估各类中的子因素，并对该类环境因素做优、良、中、可、差的判断。最后，根据特定的公式计算出总体投资环境的得分，并以分数的高低确定投资环境的优劣。其计算公式为： G= Wi(5Ai+4Bi+3Ci+2Di+Ei) 式中：G—投资环境的总分数 Wi—第i类因素的权重 Ai、Bi、Ci、Di、Ei—第i类因素被评为优、良、中、可、差的百分比。; 投资环境总分数的取值为1～5，越接近5，说明投资环境越好；反之，越接近1，则说明投资环境越差。 由于多因素评估法侧重于对该地区投资环境做一般性的评价，较少考虑具体项目的投资动机。因此，闵教授又提出了一种与此相关配套的关键因素评估法，该方法从具体投资项目的动机出发，从影响投资环境的众多因素中，找出影响投资动机实现的关键因素，然后根据这些因素对投资环境做出评价。 ;4.多因素加权综合评价法 多因素加权综合评价法是对房地产投资项目实施建设环境评价常用的方法。多因素加权综合评价法是通过对房地产投资项目实施的建设条件，以及房地产投资项目建设适宜性进行全方位评价，在确定每一个条件的评价得分值的基础上，根据各项条件彼此间的关系，运用一定的数学方法进行加权数学方法进行加权综合计算，求得对房地产投资项目实施建设环境评价的总得分，并以此来确定对房地产投资项目实施的建