休闲旅游地产主题定位与开发.docVIP

休闲旅游地产的主题定位与开发 　　【摘要】近年来，休闲旅游业已经悄然升温，越来越多的开发商和投资商瞄准了这一面向中高端收入人群的产业，可是这个产业毕竟历史很短，相对来说经验有限，只能是在摸索中前进，放眼全球也有几个非常成功的营销案例，比如迪拜的崛起很大程度上依赖于它的休闲旅游业的开发和投入，最主要的是它有一个明晰的主题定位，结合自身环境优势，加以开发，打造出了属于自己的一张“世界名片”，知名度也迅速提高，又为它的旅游业的良性循环注入了新的活力。所以我们在开发国内优秀旅游地产的初期，必须做好主题及市场定位工作，不能盲目模仿其它旅游资源的开发经营模式，必须有自己的特色，最好能有一些文化气息，归根到底是为了让人们在这里体会到一种久违的休闲情趣，享受一种从未有过的精神之旅。 　　【关键词】休闲旅游；主题定位；开发经营 　　 　　1 前言 　　休闲旅游地产主题定位，就是开发商和投资商在综合考虑旅游资源的各项要素的基础上，计划向市场推出的主题产品和特色产品。在国内早期的旅游规划中，往往以产品定位代替形象定位，严重混淆了二者的市场价值，更有甚者，为了降低开发成本，不做形象定位，这无疑给自己的市场推广埋下了祸根。 　　将产品特色定位与形象定位相比较，就可以看出，两者之间还是有些差别的。它们恰似一枚硬币的两面，产品特色定位关注策划项目的具体内容，而形象定位关注的是策划项目在游客心目中的形象；产品特色定位讲究实际，而形象定位要求具有艺术感染力；产品特色定位指导开发者或项目的提供方的开发内容开发方式，形象定位讲求如何通过打动人心来打动市场。可以说，二者相辅相成，缺一不可，它们分别从旅游活动和市场营销两个方面对策划进行了界定。 　　同时，旅游地形象定位又需要建立在产品特色定位的基础上，如果缺乏特色产品，形象就成了空中楼阁，无所依托。因此，可以这样认为，产品特色是形象定位的基石，而形象定位是产品特色的艺术表现。两者只有完美结合，才能在众多休闲旅游地产的竞争中占领制高点。 　　2 主题定位与开发原则 　　休闲旅游地产有别于一般居住地产，居住地产的宗旨是为了让人们感受到生活的便捷，交通的便利，生活配套设施的一应俱全，而休闲旅游地产是为了让人们享受独一无二的休闲时光和欣赏平时生活中无法触及的自然美景，它的定位与开发密切相关，直接关系到投资者的利润回报。如果在投资前期，没有结合休闲旅游地产自身环境的优势，准确的目标群体定位以及高质量的媒体宣传，都不能称之为一个完美的开发方案。当然，这其中有几个原则需要开发者和投资者共同把握。 　　2.1 产品品质追随景观品质的原则：产品品质不应过高于所在区域的景观品质。如果开发地产的周围环境景观平淡无奇，而采用高档的建筑原材料，难免显得有些突兀，不但不能吸引高端目标群体，还容易造成喧宾夺主的错觉，这对于休闲旅游的地产开发是不合适的。海南三亚就是成功地运用这个原则，在短短几年内以海滩景观为依托，打造出了属于自己的品牌，这点有别于广西滨海生态旅游区，广西是西部开发中唯一有海岸线的省份，并且和海南毗邻，一水之隔，地理优势相比较的话也不在其之下，如能好好利用这一资源优势，必将对全省的旅游业形成以点带面的良好示范作用，但是它没有利用自己的资源优势打造自己的形象，理所当然它的休闲旅游地产开发也就无法和海南媲美。 　　2.2 产品特色追随景观特色的原则：产品特色应与景区景观特色相呼应，在景区景观特色的基础上进行发挥。南方相对北方来说水多山少，那么就应利用水这个自然景观大做文章，配合强大的媒体宣传，营造出属于沿海特有风格的海景别墅或人工岛屿文化，就显得人居与自然浑然一体，相得益彰。而不注重旅游地产的周边景观，挖空心思在旅游地产本身上面，最后可能导致景观和旅游地产的风格格格不入，甚至相背离，如此一来，旅游地产的资源就会白白浪费，产品价值也会大打折扣。 　　2.3 产品休闲功能大于居住功能的原则：通常，旅游地产远离城市中心，环境优美，是休闲养生的绝佳场所，因此在这些休闲旅游的去处，整体功能布局要以休闲为主，以此为基础，定义客户、产品和消费水准。不管开发商还是投资商要明白，休闲旅游地产是提供给那些需要短期休憩、养生的人群的，而不是长期居住，各种配套设施的配置也要遵循这个原则，处处体现出休闲的气氛和情调来，而不是让人们感受到有一种回家的感觉，主题定位的偏离会导致经营策略的失效，所以主题一定要牢牢把握。 　　2.4 因地制宜的原则：旅游地产的打造不能偏离景区的整体景观风格和文化风格。如果在沿海的休闲旅游去处，不能很好以当地特色资源为开发重点，而想盲目模仿内陆山景比较丰富的旅游去处的风格，无异于飞蛾扑火，比如广西桂林的旅游地产开发要是模仿四川九寨沟的经营模式，试想，它会有多长久的生命力？所以有句俗话叫作“靠山吃山，靠水吃水”说