物业管理理论与实务（第三版）课件第六章早期介入与前期物业管理典型实例.pptVIP

Edited by Z. M. Gu * * 第六章 早期介入与前期物业管理 第一节 物业管理的早期介入 一、物业管理早期介入的涵义 早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位为了提高物业质量和功能与业主需求的匹配程度所引入的基于物业管理视角的咨询活动。 早期介入与前期物业管理是不同的，主要表现在： 一是内容作用不同，早期介入是专业技术支持，前期物业管理是物业管理服务； 二是服务的对象不同，早期介入服务的对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。前期物业管理服务的对象是全体业主和建设单位并按规定向业主和建设单位收取物业管理服务费用。 第一节 物业管理的早期介入 二、物业管理早期介入的作用 （一）完善物业的整体功能 （二）有效提高施工质量 （三）为验收接管后的工作打好基础 （四）有助于提高建设单位的开发效益 第一节 物业管理的早期介入 三、物业管理早期介入的主要工作 （一）立项决策阶段 （二）规划设计阶段 （三）施工安装阶段 （四）销售阶段 （五）竣工验收阶段 （六）接管准备阶段 第二节 前期物业管理 一、前期物业管理的定义 前期物业管理就是指物业竣工验收后至业主或业主大会选聘物业服务企业之前的物业管理。 第二节 前期物业管理 三 、前期物业服务合同基本特征以及与（常规）物业服务合同的区别 前期物业服务合同有以下特征： (1)前期物业服务合同具有过渡性。 (2)前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订。 (3)前期物业服务合同是要式合同。 第二节 前期物业管理 物业服务合同中关于服务内容的条款与前期物业服务合同基本相同，主要差别在于： （1）订立合同的当事人不同。 （2）合同期限不同。 第二节 前期物业管理 四、前期物业管理的内容 （一）管理资源的完善与优化 1．管理用房到位 2．物资配备到位 3．物业管理人员到位 第二节 前期物业管理 （二）规章制度的制定 （三）确定物业管理单项服务的分包 （四）入住服务 （五）工程质量保修 （六）前期沟通协调 第三节 物业管理招投标制度 一、物业管理招投标的重要性及其意义 1．企业竞争和市场发育的必然要求 2．推进全行业市场化进程的必然趋势 3．行业自身建设发展的需要 4．保证服务质量、提升企业资信程度的基础 5．促进专业化管理、实现规模效益的条件 二、物业管理招标投标的概念 （一）物业管理招标 1．物业管理招标的概念 2．物业管理招标主体 物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会（单一业主）、物业产权人（政府机关或物业产权部门）。 （二）物业管理投标 1．物业管理投标的概念 2．物业管理投标的主体 物业管理投标的主体一般是指具有符合招标条件的物业服务企业或专业管理公司（以下简称投标人）。 三、物业管理招标的原则 (一)公开原则 (二)公平原则 (三)公正原则 (四)诚实信用原则 四、物业管理招标的方式 1. 公开招标 公开招标要求招标人在公共媒介上发布招标公告，例如在报纸、广播、电视、网站上发布公告，邀请不特定的物业服务企业参加投标。 公开招标的优点是公开招标与邀请招标相比，更能体现公开、公平、公正的原则，缺点是招标时间长，招标成本较高。 2. 邀请招标 邀请招标也称定向招标，是指招标人有选择的向物业服务企业发出投标邀请书，邀请特定物业服务企业参加投标，主要适用对物业管理有特定要求的物业管理项目。 邀请招标所需要花费的招标成本相对较低，对招投标双方来说是双赢的方式。其缺点是竞争性较低，同时容易造成招标人和投标人的作弊现象。 五、物业管理招投标的各种条件 1．招标的主体条件 招标人为业主委员会的，须经业主大会授权，同时应将招标投标的过程和结果及时向业主公开；招标人为建设单位的，必须符合相应的法律法规规定的其他条件；招标项目为重点基础设施或公用事业物业的，招标人必须经相关产权部门的批准、授权。 有能力组织和实施招标活动的招标人，可以自行组织实施招标活动，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。 2．项目条件 住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 3. 投标的主体条件 投标人应当具有相应的物业服务企业资质和招标文件要求的其他条件。 六、物业管理招标的基本环节以及相关法律规定 1. 编制招标文件 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件应包括以下内容： （1）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等； （2）物业管