培训：商业地产开发技术和盈利模式15351592知识讲稿.ppt

商业地产开发技术和盈利模式;姜新国 中国商业地产理论主要奠基人之一、全国著名商业地产专家，中国第一部商业地产专著作者，在清华、北大等名校讲授商业地产，业界有商业地产“教父”之称。上海知名商业地产服务机构—“在行”首席策划师，中国城市商业网点开发管理联合会专家委员、学术委员。 从事房地产近20年，担任过大型开发企业的总助、副总经理，谙熟商业地产的策划和规划、开发、营销、招商全程技术，著有《商铺投资》、《商铺韬略》、《商业地产开发、经营和管理》（清华大学房地产总裁班重点教材），主持或参与了“世博轴”、“南站地下商业空间”、“万科”项目等近百个项目的策划、规划、招商和开发运营工作，是国内外公认的实战型专家，还同时担任多家大型企业发展战略顾问、项目首席咨询等。;商业地产真经;上 篇;一、商业地产概念二、商业地产分类三、商业地产开发模式和发展趋势四、商业地产的业务流程五、商业地产评价标准;1、商业地产概念 固化资本2、价值表现 商业价值影响房地产价值表现 商业利润支持租金，租金支持 房价。;3、商业地产两种开发类型 一是产品性开发 二是资产性开发;4、商铺和住宅的差异;1、单一型：纯商业地产2、复合型：商住复合、商旅复合、 商办复合、工商复合3、多元组合型：商旅办组合、 商住办组合、 工商办住组合等。;（二）商业形式分类 ;( 三 ) 产 品 分 类 ;三、国内商业地产开发 模式和发展趋势;1、房地产的开发形式2、金融行业的投资形式3、店铺经营的开店形式; 1、万达VS宝龙；万达是成功的宝龙；宝龙是不太成功的万达； 2、华侨城VS凯德：一个大思路和进行，浑然一体；一个两业分置，各成品牌； 3、华润·万象城VS中粮·大悦城；子品牌渐成气象。;1、模式化2、综合化3、规模化4 、情景化;四、商业地产业务流程;;;持有物业开发流程—追求持续增值 ;;五、商业地产评价 标 准;1、资本对商业地产的要求;2、商业地产的开发要求;下 篇;一、怎么研究商业地产项目 二、商业地产的定位 三、商业地产开发工作要素 四、商业地产营销方案的有哪些要素五、招商定死活 六、商业地产管理七、商业地产的盈利模式;一、怎么研究商业 地 产 项 目;1、城市研究 2、消费研究 3、商圈研究 4、交通研究 5、市场研究 6、文化背景研究 7、项目(地块或物业)研究 8、开发主体的研究;二、商业地产定位;（1）可操作性 （2）适应性 （3）兼用性;2、定位要素;3、定位决策依据;三、商业地产开发工作要素 ;1、开发方案要素:;一般开发企业商业地产组织架构 ;;2、提升商业价值的方法 ;;4、介绍一些商业地产规划类型和理念;5、产品设计 ;技术要素与诀窍 ;剪围栏超过一米四 内部锐角少就好；建筑商业相交融 商业文化更突出；小商铺要通透 商场大了可封窗；柱距不能太随意 方便布置和分隔；层高变化对面积 承重配置要合理； 分时营业区域划 免得阴阳不调没法做；灯光亮点不吃亏 三个要素要记牢。 (交通、橱窗、广告）;四、商业地产营销 ;基本观点： 商业的营销本质是分销一个盈利模式给投资者，让别人赚钱。 营销推广的基本法则是炒商不炒铺。;（一）营销方案要素;3、价格 当地人接受的价格范围 单价和总价的关系 商业地产影响价格的五个差异 4、对象：卖给谁？ 5、手段:用什么方法买出去?; 除了我们说的“八个知道”之外，我们还要对微观市场进行调查和研究：;1、当地人投资倾向 2、各区域不同收益率要求 3、销售条件—预售限制，包租限制 4、银行放贷—给不给商业地产办按揭 5、成败案例研究—警惕黑色事件 6、竞争楼盘的营销套路 7、市场对项目的评价和口碑;（三）营销策略 ;序;（四）定价办法 ;（五）卖点梳理 ;（六）实战技法 ;（七）营销陷阱 ;（八）营销工作的业务 流 程 设 计 ;营销的业务分期流程（运筹—实施）;接上图：;五、招 商 定 死 活 招商技术漫谈 ;基本观点： 招商也是一门艺术，基本原理是商机招商，招商的理想状态是坐着招商。;1、需要招商的物业类型 购物中心 、主题卖场 、特色商业街、 百货商场 、市场 、奥特莱斯 、大型 商贸城 2、招商对商业地产经