商品房交付纠纷的法律分析讲解材料.pptVIP

商品房交付纠纷的法律分析; 交付是商品房买卖中一个非常重要的环节，对买卖双方都意义重大，也最容易产生纠纷。在实务中，人们通常把交付看作是建设单位的义务，重视建设单位不能正常交付的违约责任；而对买受人的受领义务，并未予以充分的关注。买受人以质量及各种争议为理由，拒绝或者拖延受领的，往往被作为正当的维权，这是不正确的。交付纠纷损害交易双方的利益，更影响经济秩序和交易安全。;一、交付双方的权利与义务;二、交付条件与交付标准;二、交付条件与交付标准;三、何为竣工验收合格的标志; 那么，备案又是怎么回事呢？《建设工程质量管理条例》第49条规定，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”这是备案制度的法律依据。这个条文明确表达了以下含义：第一，备案是告知性的，无需行政机关批准、回复；第二，“自建设工程竣工验收合格之日起15日内”备案，说明备案是在竣工验收合格后进行，备案与否，不影响竣工验收合格的效力；第三，行政主管部门只有接受的义务，没有拒绝的权力。行政管理权力必须由法律授予，行政机关不得自行创设，这是行政法的基本原则。法律既然没有规定行政机关可以“不予备案”，行政机关就不得这样做。建设部规章《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第六条规定，“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫”，其法律上的意义只是签收而已。如果报送备案的文件不符合法定要求，行政机关可以要求补正，在补正前也可以不“在工程竣工验收备案表上签署文件收讫”，但这不能否定建设工程已经竣工验收合格的效力，即使建设单位最终也没有做到“文件齐全”，行政机关也只有给予行政处罚的权力，而不能以此认定竣工验收无效。把签收当作审批，把备案变成许可，这是非常荒谬的。 否定了“不予备案”的效力，行政机关是否就丧失了对建设工程质量??督管理的权力？当然不是。《建设工程质量管理条例》规定，“国家实行建设工程质量监督管理制度……县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理（第43条）”；“建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施（第46条）”；县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门履行监督检查职责时，有权“（一）要求被检查的单位提供有关工程质量的文件和资料；（二）进入被检查单位的施工现场进行检查；（三）发现有影响工程质量的问题时，责令改正（第48条）”；“建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收（第49条）”。这些强有力的监督管理措施难道还比不上“不予备案”？建设行政主管机关不运用好这些法律赋予的权力，却在备案问题上暗设关卡，完全没有道理。;四、交付通知不是交付的必要条件;五、买受人对商品房的“验收”权利;五、买受人对商品房的“验收”权利;六、质量问题不应当妨碍交付;六、质量问题不应当妨碍交付;六、质量问题不应当妨碍交付;六、质量问题不应当妨碍交付;七、买受人因客观障碍不能接收房屋，不影响风险转移;七、买受人因客观障碍不能接收房屋，不影响风险转移