合肥豪宅项目调研2011-9-9.pptVIP

目前尚无具体的豪宅定义标准，对于合肥高端市场的层次界定，我司认为可以从以下三个层面进行：区域、产品和价格。 合肥豪宅大致包括高层豪宅和别墅豪宅两大类，此报告仅对高层豪宅作一简述。 区域 项目名称 类型 规模（万方） 装修情况 包河区 万达公馆 混合豪宅 70 精装3000元/平米 蜀山区 金域华府 豪宅 48.3 精装1800元/平米 庐阳区 融侨观邸 类豪宅 9 毛坯 政务区 置地广场 豪宅 90 毛坯 政务区 绿地内森天墅 别墅+高层豪宅 27.5 毛坯 合肥豪宅 定义高层豪宅研究范围 定义一：存在户型面积140平米以上并占一定比例或存在豪宅产品特征如创新户型、精装修 定义二：售价比区域平均价格高10%~20% 定义三：项目形象定位于豪宅，面向高端客户推广 高层豪宅空间分布特征 高层豪宅项目多为零散分布，未形成区域规模，没有明确的豪宅区概念。 目前高层豪宅项目多靠近市区，二环环内外豪宅产品供应量逐步加大。 内环内豪宅产品市场需求旺盛。 融侨观邸 绿地内森天墅 置地广场 金域华府 一环线 万达公馆 高层豪宅销售单价 区域 项目名称 销售单价(元/㎡) 包河区 万达公馆 10000-13000 蜀山区 金域华府 11000 庐阳区 融侨观邸 12000 政务区 置地广场 8200 政务区 绿地内森天墅 9000 从目前高层豪宅的销售价格分布来看，高层豪宅的销售价格集中在8200－13000元/㎡之间，部分项目楼栋销售单价达到15000元/平米； 从项目销售进度上看，高层豪宅项目整体销售一般。早期开盘的万达公馆和融侨观邸因为绝佳地段，加之较为较为宽松的市场环境获得了很好的销售业绩，其它项目销售一般，市场接受度有待考验。 高层豪宅户型面积区间分布 区域 项目名称 主力面积区间（平米） 包河区 万达公馆 190-290 蜀山区 金域华府 114-225 庐阳区 融侨观邸 79-186 政务区 置地广场 114-264 政务区 绿地内森天墅 246-273 从目前在售高层豪宅的面积分布来看，可分为两段，中小户型面积区间集中在114平米-190平米之间，大户型面积区间集中在220平米-270平米之间。 项目地址：包河区马鞍山路和芜湖路交汇处 占地面积：11万M2 建筑面积：70万M2 容积率：5.0 绿化率：10% 物业类别：高层住宅、酒店、办公、商业 主力户型：190-290平米 项目均价：1-1.3万元/平米 销售情况：项目规划共7栋住宅，其中豪宅部分规划为9-12#共4栋720套，目前已全部推出，剩余约100套左右 装修标准：3000元/平米 开发企业：大连万达商业地产有限公司 销售代理：自销 建筑设计：致道思维国际设计顾问有限公司 物业公司：万达商业管理公司 万达公馆 重点案例分析 精装图片 建材 首选 品牌 电梯 三菱 门 意大利卡门，入户门为FAD 窗 双层真空玻璃 地板类 国内知明品牌 瓷砖类 石材（大理石） 卫浴洁具 德国杜拉维特和德国汉斯格尔 开关插座 西门子 橱柜 意大利MITON 厨房电器 意大利Smeg厨房电器 热水器 国内知名品牌 智能楼宇系统 美国江森自控系统 成交分析 项目规划共四栋豪宅，面积区间集中在190-290平米，共约720套； 2010年6月份豪宅部分首次开盘至今已全部推出，售出506套，整体去化率70%，月均去化套数约30套，价格区间9900-13300元/平米； 值得一提的项目10年6月份首次开盘当月180套房源基本售罄，目前未售房源主要集中在近期加推的最后一栋楼，共180套，去化20%不到，且去化房源主要集中在160平米左右偏小户型，220-262平米大户去化非常缓慢。 160平米 200-262平米 最后一栋备案情况 项目地址：蜀山区长江西路与合作化南路交叉口西南侧 占地面积：11.6万M2 建筑面积：48.3万M2 容积率：3.52 绿化率：42% 物业类别：高层住宅、酒店公寓 主力户型：114-225平米 项目均价：1.1万元/平米 销售情况：项目规划共17栋高层住宅，目前主要在售11号楼114、125平米左右的户型，均价11000元/平米。大户型还有13号楼的181户型在售；4号楼还有174平米左右的户型，均价11000-12000元/平米 装修标准：1800元/平米 开发企业：合肥一航万科地产有限公司 销售代理：新聚仁 建筑设计：上海天华建筑设计公司 物业公司：万科物业 金域华府 重点案例分析 成交分析 2010年10月份首次开盘至今推出1、3、4、11#共四栋楼，约567套，截止目前已销售423套，去化率约75%；面积区间114-225平米，月均去化套数约40套，价格区间10200-11500元/平米； 项目