房地产抵押贷款合同-北京吉利大学万科物业学院网络教育.PPT

思考： 小产权房能否抵押贷款？ 银行贷款要求抵押的目的是什么？ 厚土盛木 知行合一 物业管理法规 北京吉利大学 万科物业学院 * 北京吉利大学 万科物业学院 * 北京吉利大学 万科物业学院 物业管理法规 主讲： 黄东兴 注册房地产估价师 注册房地产经纪人 宅基地自建住房抵押贷款为何遭拒？——我国住房抵押贷款管理规定 11 抵押贷款的相关概念 不得进行抵押贷款的物业情形 住房抵押贷款的还款方式及月供计算 房地产抵押的概念和特征： 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 房地产抵押的特征是不转移占有，这与质押、房地产设典有显著的区别。 11.1 抵押贷款的相关概念 房地产抵押的一般规定： 享受优惠政策房地产抵押规定： 以房地产权利人可以处分和收益的份额为限。 11.1 抵押贷款的相关概念 房地产抵押的一般规定： 不同性质企业房地产抵押规定： 1、国有企事业单位抵押的应符合国有资产管理规定 2、集体企业设定抵押的，须经企业职工代表大会通过并报上级备案 3、中外合资、合作企业设定抵押的须经董事会通过，章程另有规定外 4、股份有限公司、有限责任公司设定抵押的，须经董事会或股东大会 通过，章程另有规定外 5、有经营期限企业设定抵押的，抵押时间不得超过企业期限。 11.1 抵押贷款的相关概念 房地产抵押的类型： 一般房地产抵押 在建工程抵押 预购商品房贷款抵押 最高额抵押 11.1 抵押贷款的相关概念 房地产抵押估价： 银行等金融机构在发放房地产抵押贷款时需要估价机构出具房地产估价报告。 11.1 抵押贷款的相关概念 房地产抵押登记： 房地产抵押未经登记的，不发生物权效力，对抵押物不具有优先受偿权。 以房、地合一的房地产抵押的，房地产管理部门为抵押登记机关；以地上无定着物的出让土地使用权抵押的，由核发土地使用权证书的土地管理部门办理抵押登记。 11.1 抵押贷款的相关概念 房地产抵押登记： 登记要件： 登记申请书 申请人的身份证明 权属证书 抵押合同 主债权合同 其他必要资料 11.1 抵押贷款的相关概念 房地产抵押的效力： 房地产一经抵押，抵押权人拥有优先受偿权。 11.1 抵押贷款的相关概念 房地产抵押权的实现： 债务人不履行到期债务而致使抵押权人行驶抵押权的，如抵押物拍卖、变卖价款不足以清偿，不足部分由债务人清偿。 同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产的受偿顺序如下： 抵押权已登记的，按登记先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿 抵押权已登记的优于未登记的受偿 抵押权未登记的，按照比例受偿。 11.1 抵押贷款的相关概念 抵押贷款基本流程： 11.1 抵押贷款的相关概念 房地产抵押常用术语： 贷款成数/贷款价值比； 首付款比率； 评估价值； 贷款利率； 贷款利息。 11.1 抵押贷款的相关概念 房地产抵押贷款合同： 1．抵押人和抵押权人姓名或名称、住所； 2．抵押物的坐落、用途、面积、价值、四至范围； 3．被担保的主债权的种类、数额； 4．债务人履行债务的期限； 5．抵押担保的债权范围； 6．抵押当事人约定的其他事项。 11.1 抵押贷款的相关概念 《物权法》规定下列财产不得抵押： 土地所有权 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外 学校、幼儿园、医院等以公益事业为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施 所有权、使用权不明或者有争议的财产 依法被查封、扣押、监管的财产 法律、法规规定不得抵押的其他财产 11.2 不得进行抵押贷款的物业情形 《物权法》规定下列财产不得抵押： 等额本金还款法； 等额本息还款法； 到期一次性还本付息。 11.3 住房抵押贷款的还款方式及月供计算 住房抵押贷款的还款方式： 【例】某房地产开发商向银行借款100万元，借款期限为3年，年利率为8％，采用每月等额本金还款法。则第一个月的还款额为多少？ 【解】第一个月的还款额为： 1 000 000÷36+1000 000×（8%÷12）=34444(元) 11.3 住房抵押贷款的还款方式及月供计算 等额本金还款法计算： 【例】某房地产开发商向银行借款100万元，借款期限为3年，年利率为8％，采用每月等额本息还款法。则月供为多少？ 【解】月供为： 1 000 000 =[A/ (8%÷12)] ×[1-1/(1+8%÷12)36]