经营性物业贷款管理办法解读及案例精选.docVIP

经营性物业贷款管理办法 解读及案例分析 前言 “经营性物业贷款”是我行于2005年下半年，率先创新推出的一个业务品种，由于该产品具备了贷款期限长、贷款用途相对宽泛等方面的优势，推出不久，即在市场中引起了较大反响，在同业竞争中取得了不俗的成绩。经过4年多的运行实践，总行根据反馈情况，充分考虑了同业竞争的需求，对该产品先后进行了3次办法修订，逐步在准入要求、抵押率限定、以及差异化管理等多个方面作出重要的调整完善，从而有效维持了产品的市场竞争力，也逐步把这个业务品种锻造成了我行在城市业务竞争中的一个拳头产品。 第一章 产品概述 产品定义 定义：经营性物业贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。 经营性物业贷款其实质是一款特定类型的抵押贷款，定义阐述了产品的两个基本特征： 1、经营性物业贷款是向所有权人发放的，借款人与物业产权人是同一个主体，对物业有完全的受益权和处置权。 在实践中，有几种情况需要注意： ⑴产权人与借款人分离的情况。 判别原则：如果是全资隶属关系的母子公司，应该可以视同一个主体，否则，不符合经营性物业贷款的规定，一般不予受理。 ⑵产权人与经营权人分离的情况。 判别：如产权人承贷，符合经营性物业贷款的规定，但要求产权人与经营人同意接受封闭运行，书面承诺以物业经营收入作为还款来源；如经营人承贷，就是借款人与产权人分离的情况。 2、经营性物业贷款主要还款来源应当是抵押物业自身的经营收入。 区别于一般的抵押贷款，经营性物业贷款对抵押物业的经营水平有特定的要求，主要针对的是一些经营情况理想、现金流较为充足的物业，依照规定，要求物业自身经营所产生的可还贷资金应占整个还款来源的80%以上。以这个规定作为贷款进入的门槛，大大增强了第一还款来源的可预期性，从而有效降低了信贷风险。 产品特点 1、期限长。 经营性物业贷款期限一般可为10年，最长可以达到15年。 如果客户以物业作为抵押，申请采用流动资金贷款，也能获得银行支持，但由于期限较短，需要频繁调集头寸来周转，还款压力较大。于此同时，由于货币政策松紧起伏波动较大，各家商业银行大都难以做到客户的信贷需求始终能够得到满足，这就使得客户通过流动资金方式取得的贷款，具有相当的不稳定性，难以用于效益回报周期较长的用途。 而经营性物业贷款期限长，还款方式较为灵活，较好地克服了上述缺点。 2、用途宽泛。 经营性物业贷款可以用于正常的经营需要、可以“置换借款人为建设或购置该物业形成的负债性资金”。这样的用途约定，相对来说比较宽泛，对借款人而言，有相对灵活的操作空间。 3、客户定位层次较高。 经营性物业贷款主要定位进入的是一些地标性建筑、高星级宾馆、大型商业物业等高端物业。这类物业普遍投资比较大、投资回收期长，往往要求物业持有人，具备相对较强的综合资金实力，来满足物业前期经营的现金流需要。而我们这款产品，较好地满足了这些优质客户盘活固定资产的要求，为我行争取、营销这些高端客户，提供了颇具竞争力的营销手段。 业务现状及展望 省分行于2006年初正式开办经营性物业抵押贷款以来，成功营销了一大批颇具影响力的商业客户，其中包括国大雷迪森、开元名都大酒店、浙江世贸君澜大饭店、国际会展中心等，2006年当年发放贷款金额超过39亿元，在同业中引起了巨大震动。经过近4年半的努力，该项业务已经在我省信贷业务中占据了稳定地位。截至2010年5月底，已累计发放贷款143亿元，实际余额数92亿元，约占整个房地产贷款的1/4。 现有存量的经营性物业抵押贷款中，物业经营形态以宾馆酒店和商业为主，分别占到47.7%和46.5%，办公用房相对较小，约占到5.7%。目前全省已有8个地区开办了此项业务,其中杭州约占55%。 从发展的角度来看，经营性物业贷款能在不长的时间内，发展到现在的规模，充分说明了这个产品所具备的生命力。而随着经济的总体向上，资产价格的不断走高，信贷需求以及市场机会将会不断地孕育产生，经营性物业贷款这块市场，很有可能会演变成为各家商业银行短兵相接的一个重要战场。要把握契机，在竞争中取得优势地位，必须要依托在座各位的共同努力。 准入要求 区域进入限制 经营性物业抵押贷款最初的试点城市仅有北京、上海、天津、广州、深圳、南京、杭州等七个 本产品主要针对的物业，要求尽可能位于一些相对成熟区域，能够给物业经营提供一个良好、稳定的经营环境，这对于判断物业经营收入预期、以及物业价值能否稳定增值的是一个重要条件。 2、物业类型及标准。 A、商业营业用房：商业营业用房类物业的面积（可供我行抵押面积）原则上应不小于1万平方米，年均出租率不低于所在城市或所在区域平均出租率； B、办公用房：写字楼物业应为甲级（含