酒店式公寓市场（苏州）.ppt

区域分布走势 综合酒店式公寓分布特征，我们认为未来苏州酒店式公寓位置分布走势如下： 1、市中心核心位置——观前街、石路及重要交通要道区域； 2、园区——东环路上、机场路附近及园区未来重要交通要道附近区域； 3、新区——狮山路附近、轻轨附近； 4、相城区——新行政中心附近； * 观前一号酒店公寓定价报告 本案酒店式公寓定价 酒店式公寓市场分布特征分析 苏州酒店式公寓市场特征分析 酒店公寓市场分析 酒店式公寓市场分布特征分析 总体分布情况 老城区和吴中区分布情况 新区分布情况 相城区分布情况 园区分布情况 　酒店式公寓市场分布特征分析 苏州酒店式公寓分布情况 总结：苏州的酒店式公寓在新区及工业园区分布较为集中，其他区域分布较为分散；但以其个案数量来看，古城区项目较多。 　酒店式公寓市场分布特征分析 老城区及吴中区酒店式公寓分布情况 　 总结：老城区及吴中区的酒店式公寓中多为改造项目,目前多为商住混用项目或精装修公寓项目,整体品质较低 老城区及吴中区 高新区酒店式公寓分布情况 高新区市场 总结：新区酒店式公寓基本沿狮山路分布，其中御庭国际公寓、青庭公寓、汇豪国际为品质较高之服务式公寓，其余皆为商住混用项目 　酒店式公寓市场分布特征分析 相城区市场 相城区酒店式公寓分布情况 1 2 3 4 A-Boss F馆 国际服装城 凯祥广场 中翔商贸城 总结：该区域酒店式公寓项目多依靠专业市场、为商住混用的项目，定位不纯导致人流混杂是这些项目面临的主要劣势 　酒店式公寓市场分布特征分析 园区市场 园区酒店式公寓分布情况 总结：园区项目多为服务式酒店公寓，开发商多是在整体住宅项目中提供部分酒店式公寓，园区项目代表了苏州酒店式公寓的最高品质 　酒店式公寓市场分布特征分析 苏州市酒店式公寓市场概述 苏州酒店式公寓市场分析 酒店式公寓在苏州发展历程　　 酒店式公寓内在要求诠释 酒店式样公寓的分类 酒店式公寓在苏价格走势 苏州酒店式公寓销售价格分析 苏州酒店式公寓房型特征分析 酒店式公寓主要客群分析 酒店式公寓三级市场表现 酒店式公寓市场小结 苏州市酒店式公寓市场特征分析 酒店式公寓在苏州发展历程　　 起步阶段： 发展历程 发展背景： 发展阶段： 兴盛阶段： 01年苏州实行土地公开招标出让制度，房地产市场迅猛发展，产品也由单一的多层到现在的形态多样 02年底-03年底，大批酒店式公寓拥入市场，在丰富了市场产品的同时，各项目都借着楼市的火爆而取得较好市场效果,一批”烂尾楼”起死回生。 04年初-05年上半年，此阶段酒店式公寓的兴起在于大户型充斥整个市场，而小户型供应是“凤毛麟角”。 05年下半年至今，在国家宏观调控，大量小户型产品投入市场，而酒店式公寓作为小户型的一个分支，也迎来了兴盛时期。 总结：酒店式公寓初入市场便广受客户追捧，主要原因在于该类型物业产 品新颖独特，初次投资额度小，接受群体广泛；投资回报高，很受 为闲散资金寻找出路的投资客的欢迎，填补住宅投资市场的空白； 同时酒店式公寓承接了大量的年轻一族的“住房梦”。 　 酒店式公寓内在要求诠释 苏州市酒店式公寓市场特征分析 合理的总价控制：购买人群对总价控制的要求相对较高； 时尚的包装理念：购买人群以年轻人为主，时尚包装设计贴近他们的购 买心理； 完备的物业管理体系：居住人群多为商务人士、企业年轻白领的单身人 士，倾向于购买有完善物业管理体系的酒店式公寓， 以节省时间和精力留于工作和创业。 对地块有着本身的内在要求： 处于商业中心：一般都存在于各区域的商业中心（CBD）附近； 生活配套完善：酒店式公寓的居住对象，对周边的生活配套要求较高； 出行交通便捷：居住群体，客观上对交通条件的依赖程度较高。 对产品的内在要求： 内在要求诠释 6000 25000 2003.12 新区 狮山峰汇 5100 27000 2005.12 园区 晶汇新屹 16000 40000 2005.6 园区 中茵·皇冠 11500 30000 2004 平江 玄妙广场 13000 23500 2006.9 园区 雅戈尔 6800 20000 2005.3 园区 玲珑湾精英酒店公寓 9500 18000 2004.8 平江区 润亿皇朝 7500 8300 9250 7500 6900 6000 7000 6000 5500 6080 5900 4600 平均售价（元/平方米） 49600 2005.5 园区 和乔丽晶 24300 2004.9 新区 御庭国际公寓