前期介入与移交验收.pptVIP

前期介入和移交验收  珠海市万科物业服务有限公司 王吉昆 衔接、沟通、效益互补的具体体现 ——物业管理前期介入 新项目总体流程图 什么叫前期介入 第一阶段：规划设计阶段 第二阶段：营销支持策划 第三阶段：开工建设至项目开盘 物业使用功能评估 在项目的规划设计阶段，物业公司站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面，提出建设性意见。 重点关注安保、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备工程设备供应商的售后服务能力； 物业管理用房 以法规为依据:面积、位置、分布等 道路交通系统 大门的设置考虑成本 停车场的集中分布 标识 高峰期车辆流量 开放式小区车辆的控制 与客户相关文本的制定 前期物业服务合同 业主临时管理规约 与当地法规的融合 工程施工跟进 范围： 主要侧重于项目土建工程的尾声，即在设备、门窗安装阶段，时间上大致在竣工验收前3－6个月。 目的： 质量监控、设备设施功能的提前学习、随时提出功能改进建议 内容(设备安装与隐蔽工程) 了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等，并指出设计中缺陷、遗漏的工程项目； 加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。 从业主使用功能角度，注意完善相关设计规划缺陷，包括各类开关、空调位（孔）、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。 第四阶段：服务中心成立至交付 第五阶段：交付使用半年内 公共部位接管验收：在综合验收的基础上，物业公司代表客 户进行的以物业主体结构、共用设施设备及配套的安全、质量和满 足使用功能为主要内容的验收。包括共用部位及相应的资料文件。 验收合格交付 条件:竣工验收合格 a)验收对象不同 竣工验收: 新建房完工后的质量检验。 接管验收: 在竣工验收之后，但产权未经确认的新房或管理权转移的原有房； b)验收目的不同 竣工验收: 设计文件规定要求和工程施工质量满 足规范要求。 接管验收: 为了主体结构和配套安全与满足使用 功能的检验。 c)验收条件不同 竣工验收: 首要条件是工程全部完毕 接管验收: 首要条件是竣工验收合格，且所有附属设备设施都能正常使用。 d)转交对象不同（验收性质不同） 竣工验收: 由施工单位（承建商）移交给建设单位（开发商）（政府行为） 接管验收: 建设单位-----转交给房管单位或物业管理单位（企业行为）。 为什么要移交？ 1、是业主购买专有部分后对公用部位或部分拥有共有权 2、物业代表全体业主对公共部位和配套设施设备进行验收，且利于后期功能的正常发挥和日常维护管理。 3、物业管理条例要求 4、集团VK-GC/Q-30文件 移交验收的职责 地产公司: 组建接管验收及交付工作小组 组织移交、验收和交付 移交验收的职责 物业公司: 负责验收、接管 建立书面验收档案 备案、上报等处理 协助地产完成整改工作 移交验收的首要条件 安全底线标准： 会导致重大安全风险或严重影响客户安全使用而需要严格执行的强制标准。 质量缺陷 共用部位不符合国家相应规范、标准，合同约定以及客户合理要求的不合格项。 接管验收工作内容 接管验收工作内容 接管验收工作内容 移交验收的步骤 移交验收的步骤 移交验收的步骤 移交验收的步骤 注意事项 一、以下情况： ■工程未完工、未完成竣工验收就进行接管验收及交付； ■设备设施存在有部分功能性问题整体不进行接管验收和交付工作； ■对于在接管验收中暴露的质量系统性缺陷和涉及安全底线标准的质量缺陷； ■在接管验收和交付过程中拖延时间进度，造成对房屋集中交付产生严重影响的； ■对于到期不能完成整改的、两次整改仍不合格的质量缺陷； 注意事项 上报集团 如果出现以下情况之一： ■地产向物业移交的共用设施设备不能达到安全底线标准要求； ■到期不能完成整改的、两次整改仍不合格的质量缺陷。 物业有权拒绝接管，地产需承担由此造成的管理风险和相应成本！ * 规划 设计 阶段 营销