千灯别墅项目.pptVIP

千灯别墅项目营销策略报告 谨呈：昆山巨星房地产开发有限公司 项目属性：体量较大的别墅项目，兼具综合配套的项目 地块现状：紧邻千灯主干道，地势平坦，周边与其他别墅群相连，周边紧邻农田，无自然资源 项目位于千灯别墅聚集区，成形的别墅区域对本项目形象有较大的改善 长三角已经形成了以上海为核心的城市群，在此背景下，大城市外溢的旅游地产需求已经在释放； 目前承载外溢购房需求的板块分布在近上海区域，具备显著的交通和资源导向； 湖景和自然资源主导的生态旅游板块 地理位置：昆山城市西侧，苏东侧，分为湖东和湖西两大区域； 自然环境：阳澄湖景观和其他资源，如大闸蟹、淡水鱼； 配套设施：依托阳澄湖发展成为长三角生态旅游片区的规划，多数配套设施尚在建设前期，尚未兑现； 交通条件：公路交通主要是公路交通缔结沪宁高速，建立和苏州、上海等中心城市的关系； 客源状况：湖西以苏州客源为主；湖东以上海、苏州客户为主，昆山本地客户也有，可以说昆山本地客户的旅游置业需求都在湖东旅游片区释放； 典型项目：依云水岸、克拉水城、天使湾； 千灯特质表达不足 受房地产开发水平限制，千灯与竞争板块相比，物业价格处于明显低位，别墅尤其突出； 受宏观大势的影响，千灯及周边区域别墅销售速度明显放慢。 本项目面临的竞争区域将是千灯区域内和淀山湖北部片区，区域内的千灯艺墅与项目将有直面竞争； 千灯别墅市场供应相对较大，但整体水平不高； 市场上主力联排产品面积在200-240平米，而且销售相对较好，面积过大，总价过高的产品销售较慢； 客户对小区的整体规划品质比较关注，而且品质高，景观好的单位销售速度明显要快； 千灯及周边片区购买别墅的客户基本以上海客户为主； 千灯别墅基本无自然资源支撑，但所有项目对千灯古镇文化的表达不足； 通过典型项目不同销售时期对比，千灯的项目销售状况也无法跳脱淡市影响； 紧随淡市，千灯目前主要购房客群也发生了变化，主要表现在投资客出局，自用者主导； 上海人口结构和房产财富积聚效应，为养老型的异地地产需求创造了市场增长的契机； 从长三角经济背景创造的高知阶层和和文化产业人士数量和增长趋势看，都可能为本项目的客户资源； 基于重点客户研究，得出本项目营销周期内的主力客户归类； 古镇.后中式.退台/坡地院落 民国文化的导入 造园2——水榭:供游人休息、观赏风景的临水园林建筑。 全唐诗 崔湜 沁园东郭外， 鸾驾一游盘。 水榭宜时陟， 山楼向晚看。 造园3——亭: 园林作为艺术是仿自然的，所以许多园林都设亭。但正是由于园林是艺术，所以园中之亭是很讲究艺术形式的。亭在园景中往往是个“亮点”，起到画龙点睛的作用。从形式来说也就十分美而多样了。《园冶》中说，亭“造式无定，自三角、四角、五角、梅花、六角、横圭、八角到十字，随意合宜则制，惟地图可略式也。”这许多形式的亭，以因地制宜为原则，只要平面确定，其形式便基本确定了。 多个露台设计，增加赠送面积，提高产品性价比。 特意布置的露台，使居住者能充分接触自然。 在露台中布置绿植、桌椅、鹅卵石等，丰富了生活情趣。 人工填平地上一层，创造地下空间，达到建筑形式风格化和营造错落有致的社区台地，结合仿自然和原生态园林，弱化高容积率带来的压抑感 景观餐厅、景观卫生间 体现低密特质——错层、跃层 充分利用跃层、错层等丰富功能空间与情趣空间，体现低密度特质。 这些多功能空间可以是酒窖、画室、天文观察台等以体现主人的情趣 。 高知客户圈层：高校巡展/文化刊物，宣传千灯文化 针对高级知识分子客户群，可以采用高校巡展等方式在宣扬千灯文化的同时宣传本项目 老上海贵族圈层：实惠诱之，理财讲座+餐会 文化产业人圈层：文化产业集聚区展宣传 地下室可以通过抬高、下沉庭院等方式，增加采光和改善通风效果，提升地下室的利用率，无论是独栋或是联排都能实现价值提升。 中庭花园下沉； 地下室使用率高，按照不同的喜好设置为不同功能的私享空间 产品规划 地下室 产品增值建议 北京.滟澜山 项目概况：占地24万方，建面19万方，绿化率60％，容积率0.67 项目创新点与亮点： 1. 人工填平地上一层：创造错落有致的社区台地，规避联排地下排水问题，营造低密别墅社区； 2. 仿原生态园林设计：仿自然，原生态的五级园林绿化极大的提高了项目的品质和档次； 3. 创新庭院设计：开放式前庭花园，下沉围合式私家后庭花园； 4. 车库地下设计； 产品规划 地下室 产品增值建议 借 鉴 客厅层高可通过各种方式挑高，使TH在整体形象上大气度和舒适感提升。 利用客厅和餐厅间的错层设计（3—3.9m） 中粮万科金御蓝湾：餐厅和客厅采用错层设计，餐厅挑空的同时在二楼设置过道，使整套房子显得尤为大气 产品规划 客厅 产品增值建议 对于TH的中间套单元通过中庭花园、透光天窗、天井等