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业主的建筑物区分所有权之评析.docx
业主的建筑物?区分所有权之?评析(上) 杨立新 中国人民大学?法学院 教授 上传时间:2008-12-17 浏览次数:2601 字体大小:大 中 小 关键词: 区分所有权/专有权/共有权/共同管理权/成员权/建筑物 内容提要: 建筑物依土地?之承载得其成?就, 人类因建筑物?之依归而创建?文明。因此, 建筑物之于人?类发展, 占非常重要地?位。建筑物之所有?权及利用权, 更是物权法规?则的核心之一?。而建筑物区分?所有权之渊源?, 由来久远, 于古老之埃及?、巴比伦及希腊?之律法即有迹?可寻。19 世纪初, 区分所有权的?形式即已为各?国地区之民事?立法所采用, 二次世界大战?结束后, 建筑物区分所?有权制度, 更发展为各国?地区不动产所?有权法律上之?重要制度。我国为因应城?市公有化、福利型住房制?度转入商品化?住房制度的社?会客观性需求?, 暨顺应我国城?市化进程的加?速, 并为取得多层?或高层住宅之?城市居民提供?立体物权的规?范依据, 于《物权法》第六章专章规?定了“业主的建筑物?区分所有权”。但检视《物权法》关于建筑物区?分所有权制度?的规定, 仍存有不足以?规范区分所有?权法律关系之?处。为此, 本文试图从建?筑物区分所有?权理论分析角?度入手, 检视《物权法》第六章的立法?取向及其基本?内容, 并提出其存在?的相关问题与?解决对策, 俾作为日后最?高人民法院为?司法解释或法?院判决之参考?依据。 前言 在现代社会,随着工商业的?发展与经济繁?荣,城市人口急剧?增加,继衣食之后的?居住问题日趋?突出,对建筑面积的?增长需求和土?地面积的有限?性,都促使建筑物?不断向立体多?层高空发展。一栋大楼建筑?物常常分割为?不同部分并为?众多住户所有?,此种现象即为?建筑物区分所?有[1]。其建筑物所有?人即为“区分所有权人?”,亦称为业主[2]。也正因区分所?有权是以建筑?物之专有部分?为客体的所有?权,故严格以言,区分所有权应?称为“建筑物区分所?有权”[3]。业主的建筑物?区分所有权,是城市生活中?每一个人都可?能面对的物权?法问题[4]。我国于200?7 年3月16 日经由第十届?全国人民代表?大会第五次会?议通过《中华人民共和?国物权法》(以下简称《物权法》) ,并于第二编“所有权”的第六章规定?了业主的建筑?物区分所有权?的概念与规则?,不仅符合我国?城市公有化、福利型住房制?度转入商品化?住房制度的社?会客观性需求?[5],也顺应我国城?市化[6]进程的加速,并为取得多层?或高层住宅之?城市居民提供?立体物权的规?范依据。但检视《物权法》关于建筑物区?分所有权制度?的规定,仍存有不足以?规范区分所有?权法律关系之?处。为此,本文试图从建?筑物区分所有?权理论分析角?度入手,检视《物权法》第六章“业主的建筑物?区分所有权”的立法取向及?其基本内容,并提出其存在?的相关问题与?解决对策,俾作为日后最?高人民法院为?司法解释[7]或法院判决之?参考依据。一、建筑物区分所?有权概述《物权法》第六章专门规?定“业主的建筑物?区分所有权”,是《物权法》规定的新型物?权,也是共有制度?中一种特殊的?共有形式。它既不同于按?份共有,又不同于共同?共有,而是为解决城?市民用高层住?宅所有权归属?的特殊的共有?制度。因此,我国民法理论?的重要任务之?一,就是深入研究?建筑物区分所?有权理论,保证《物权法》关于建筑物区?分所有权的规?定的正确实施?,同时,对于维护业主?所享有建筑物?区分所有权的?合法权益,也具有重要的?意义。本节乃就建筑?物区分所有权?的概念、特征、性质、类型及其法律?关系,详述如下:(一) 建筑物区分所?有权的概念各国地区对于?一栋建筑物区?分为数个部分?, 且各部分均特?定独立成立所?有权者, 其立法用语上?并不统一。如瑞士法称为?“楼层所有权” ( Stockw?erksei?gentum?) , 法国法称为“住宅分层所有?权”,德国法称为“住宅所有权”(Wohnun?gseige?nt um) ,英美法称为“公寓所有权”(Condom?inium) , 大陆、台湾地区与日?本则均称为“区分所有权”。在大陆民法著?作中, 首推两部物权?法草案建议稿?对建筑物区分?所有权概念的?表述最具代表?性。如中国人民大?学的《物权法草案建?议稿》第180 条规定建筑区?分所有权的定?义:“在一栋建筑物?内, 如果各个区分?所有权人享有?其专有部分的?专有权、共有部分的共?有权, 为建筑物区分?所有权。”[8]中国社会科学?院的《物权法草案建?议稿》第90 条规定建筑物?区分所有权的?定义:“建筑物区分所?有权, 是指数人区分?一建筑物而各?专有其一部, 就专有部分有?单独所有权,并就该建筑物?及其附属物的?共同
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