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商业地产开发调研报告 大连万达集团股份有限公司 分项解读 1.大连万达集团公司简介 创立时间：1988年，2001年进入商业地产领域。 公司规模：资产1000亿元，年销售额600亿元。 经营情况：27个万达广场（35个在建），8家五星级酒店，持有的收租物业面积约700万平方米. 企业使命：“共创财富、公益社会” 近期目标：到2012年，年销售收入超过1000亿元，净利润超过60亿元 ，商业地产开业80个万达广场、五星、六星级酒店超过45家、连锁百货超过65家，持有的收租物业面积超过1200万平方米，成为中国一流的企业集团。 万达商业地产发展历程 2001 年，万达第一个商业地产项目——长春沃尔玛万达项目建成。 2002 年，在长春、长沙、济南、南昌、南京、北京、天津、武汉、沈阳等15 个大中城市展开投资。第一代、第二代产品进入投资高峰期，并在中国房地产界第一个提出做百年企业。 2003 年12 月，万达第二代产品的代表作——沈阳沃尔玛万达项目遭遇开业后的停业风波。万达商业地产模式遭遇调整。（调整后：（1）确立核心商业“只租不售”的模式；（2）核心模式调整，确立“卖什么？”——第三代产品持有和销售业态重组；（3）强化“做对程序”的商业模式内涵，强化“订单模式”对商业资源的整合和后期运营能力。 2005-2007 年，产品实现向第三代转型，房地产市场火爆，销售情况与定价良好。具备了较强的商业战略合作资源和商业资源整合能力，万达广场开业情况良好。 万达集团四大支柱产业 四大支柱产业发展特色 商业地产 拥有全国唯一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队、全国性的连锁商业管理公司，形成商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势 。 高级酒店 万达集团拥有全国唯一专门建造五星级酒店的万达酒店建设公司，并与雅高、喜达屋、希尔顿、凯悦、洲际等一批世界顶级酒店管理集团建立了战略合作关系。 连锁百货 万达集团2007年成立的万千百货，目前已在北京、上海、南京、成都等地开业11家百货店，2010年将开业15家店。 文化产业 文化产业是朝阳产业，也是万达集团的支柱产业之一。万达集团连续多年成为在全国文化产业领域投资最多的企业。 2.万达商业地产开发特点 一、开发的商业地产项目体量庞大，正在快速步入万达发展模式的第三代——城市综合体，并获得政府的大力支持。 二、商业地产选址极具前瞻性、开拓性，一旦开发成功便成为当地的商业中心，彻底改变区域的商业发展模式，成为大众消费的首选。 三、与国内外连锁商业巨头企业紧密合作，联合发展，开创订单地产开发运作模式，迅速扩张商业版图。 四、精确地产项目配比资源，结合区域特点挖掘卖点、亮点，提升品牌形象，聚集人气。 五、打造文化产业，开辟商业地产搭载文化产业运营的新道路。 城市综合体的定位 从单店到组合店再到如今的“城市综合体”，万达的第三代产品实现了质的变化，所谓万达城市综合体，一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、大型综合购物中（SHOPPINGMALL）、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。 万达第三代城市综合体的选址一般有三种情况，第一种是选择在城市副中心，是城市经济新增长点，如上海五角场、重庆南坪商圈、无锡滨湖区、沈阳铁西城市副中心等；第二种是选择城市的新开发区，看好城市的再造，发展迅速，如宁波鄞州区、苏州工业园区等；第三种是城市的新兴商圈，如北京的CBD 万达商业广场。 万达第四代产品也在酝酿中，通过这么多年对商业地产的开发、运营、管理的经验，以及对消费习惯、心理的研究，万达集团对于第四代产品的定位，考虑加入康健类的建筑群，定位更多的休闲娱乐体验业态。万达第四代产品在业态方面的改变，将使其招商的主力店类型发生转变，进而提高租金回报水平。 订单地产模式 联合发展 也叫共同选址。即万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。 平均租金 将全国的城市分三等金，不再就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。 先租后建 招商在前，建设在后，或者叫“做对程序”。此举可以高效组合业态，降低风险，尽快回收租金。 技术对接 也叫共同设计。保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建，减少浪费，因此租赁面积完全被租金所覆盖，没有无效面积。 万达集团合作伙伴 万达未来招商工作调整方向 万达是按照面积划分主力店，4 千平米以上称为主力店，到底多大的面积适合为主力店？有的店面