苏州国展商业广场技术标.doc

目 录 项目前期物业管理服务整体设想、策划 2 1.1项目整体分析 2 1.2项目管理服务的模式和特点 8 1.3项目管理服务的设想与方案 12 第二章 服务组织机构及人员管理、培训 15 2.1管理机制 15 2.2人员管理 22 2.3人员培训 28 第三章 各项规章、制度、措施 34 3.1公众服务管理规章制度 34 3.2档案管理制度 52 3.3公建配套管理规章制度 56 3.4物资配备 61 3.5房屋、设施设备管理规章制度 65 3.6各项应急预案 72 第四章 物业管理服务其他方案、设想 81 4.1提前介入协助招标方的服务内容 81 4.2便民措施 92 4.3代收代缴费用收取具体管理方案 95 4.4节能减排、低碳环保、增收节支方案 96 4.5物业管理优秀项目的创建 97 4.6社区文化活动 100 4.7高科技的管理手段 102 4.8协助业主委员会的筹建工作 104 第一章 项目前期物业管理服务整体设想、策划 1.1 项目整体分析 1.1.1项目地理位置分析 苏州国展商业广场项目地理位置优越，位于苏州市最繁华的商业区——石路地区，占据市区中心宝地，环境优美，文风醇厚，闹中取静，配套设施完善，尽享都市风情，东北角即为石路步行街，周围有石路国际商厦、苏宁电器等商业形式，西侧更有新苏购物中心等大型商业体，并邻苏州纵向主干道广济路、向北可直通城区、平江新城及相城区，北侧是石路地区中主要的道路金门路，是连接石路与观前街商业区的主要道路，周边商业气息浓郁，人流量较大，有良好的购物、办公与休闲的环境。无论办公、休闲、度假、购物等都非常便利，可谓集政治、文化、商业、休闲为一体的高品位综合体。 项目分为南、北两个片区，北部主体建筑为一栋44层超高层酒店式公寓及沿西侧广济路另一栋26层的高层公寓式酒店，裙房一至七层均设计为集中一站式商业广场，屋顶主要布置为屋顶绿化。南部地块为一栋L型高层与另一栋点式高层，均为公寓式酒店及办公楼，并带有四层商业裙房。 整个基地南北两侧商业裙房以上相连，形成一片整体性均比较完善的集中体块，彰显了石路地区地标性建筑的统一性。 我们服务的对象除了酒店式公寓、办公楼、商业的业主（使用人），还包括来国展商业广场购物的客人。同时我们服务对象还有与苏州国展商业广场物业管理和服务息息相关的设施设备、车辆、消防等各类事物。 苏州国展商业广场项目地处市中心区域，常态化的交通拥堵和人流潮，就要求我们必须从实际出发，在严格规范的前提下，运用 “三细”工作方法（即细心、细致、细微），最大程度地与苏州国展商业广场开发有限公司相关对口部门配合，创造一个安全、节能、舒适的居住、办公、购物环境，把苏州国展商业广场的管理、服务成安全有保障、服务有特色、业主有满意、社会有口碑的商业广场。 1.1.2主要客户群体分析 为实现对项目更加准确的分析及定位，我们通过对项目周边的市场调研及对项目的整体功能定位分析，对项目业主类型构成进行如下初步预测：