戴德量行湖南郴州小埠古村莲湖生态园项目第三阶段报告前期策划.doc

戴德量行湖南郴州小埠古村莲湖生态园项目第三阶段报告前期策划 湖南郴州小埠古村莲湖生态园(南岭生态城)项目第三阶段报告致郴州小埠古村生态园投资开发有限公司 项目研究工作的阶段划分至今工作2009/11/232009/12/282010/12010/2第一阶段第二阶段（中期）第三阶段（终期）市场调查及项目初步整体定位项目整体定位及首期初步定完整首期策划位??郴州及周边城市发展、宏观背景研究??市调结论回顾??根据客户建议深化研究，完善工作??郴州及周边城市旅游、房地产调研??案例借鉴报告??对政府官员、专家及消费者深度访谈??项目定位??项目地块解析及客户定位??整体发展战略??启动区初步定位成果??郴州及周边城市旅游、房地产调??提交整体报告??提交整体报告研初步结论（中期）（终稿）??项目整体初步定位 项目总体定位回顾和规划调整 总体定位回顾开发目标??现金流第一：首期成功很关键，快速稳定现金流，现金流优于利润考虑??可持续发展：要着眼整个项目大盘考虑发展策略??合理利润：最终追求合理的利润回报 总体定位回顾项目总体发展定位“郴州首席高尚元素生活社区，辐射珠三角高尔夫休闲度假小镇” 总体定位回顾总体发展策略——内外并进，联动发展?#0046996?短期：加快资产变现，集中资金发展优势资源，锁定核心客群加快资金回笼锁定关系客户，实现初期资金回笼，奠定市场信树立市场信心心.实现成本回收?#0046996?中短期：开拓市场容量，锁定外围核心群体，扩初步体现利润大影响力，强化市场信心，刺激内围新客户成交，内外并进，初步实现项目利润.加快配套成熟?#0046996?中长期：加快配套成熟，形成内围、外围市场良扩容消费群体性互动，吸引新扩容群体购买，实现项目丰厚利提高土地利用润丰富产品先路实现利润最大?#0046996?长期：提高土地利用率，丰富产品线，实现利润最大化，最终实现项目总体发展目标. 总体规划调整调整依据??委托方提供的必威体育精装版用地指标和红线图??委托方对我司前期总体规划建议的修改意见 总体规划调整开发用地综合价值分析根据必威体育精装版的用地红线，结合用地价值分析的依据，综合得出右图的结果：I级价值区II级价值区III级价值区IV级价值区与之前的分析相同，项目综合条件较好的地块集在湖中半岛位臵、地块南面山谷、以及湖周边；而综合条件较差的地块主要集中在北端。地块的条件直接影响其开发价值及市场对不同产品的支持度，是对产品分布工作的重要依据。项目大范围用地被评为I级及II级价值区。为了提升III及IV级价值区的开发价值及竞争力，建议透过产品及用地规划制造核心亮点。 总体规划调整用地布局建议——住宅产品结构与地块条件适宜性本项目产品主要可分为六大类别:-大面积别墅\庄园产品-独立别墅-小独栋\双拼别墅-洋房-酒店式公寓以上产品的分布与地块价值及未来客户群对产品要求及价值敏感程度之间有着密切的关系。 总体规划调整用地布局建议——住宅产品结构及布局分析不同的住宅产品的布臵及位臵取决，是依据之前的地块价值分析。住宅产品档次住宅产品类型位臵取决依据贵族产品大面积别墅\庄园I级价值区尖端产品独立别墅II级价值区顶端产品双拼\联排别墅III级价值区高端产品小独栋\双拼IV级价值区精致产品酒店式公寓III级价值区 总体规划调整用地布局建议——配套设施体量与地块条件适宜性拥有完善的配套可以有效提升项目的档次，减少周边未开发用地对项目的影响，更吸引未来客户群，项目内包括以下配套功能：-度假酒店(根据项目定位，约200套房间)-高尔夫球会所(按照业主最终确定的方案：高球会所结合商铺、酒店式公寓和办公等综合功能，面积约7000平方米)-南北住客会所(综合考虑项目内的居住人口及项目档次，建议各会所面积约2000平方米）-商业(建议以社区配套商业为主，根据规范，服务本项目人口需面积约8000平方米) 总体规划调整用地布局建议——配套设施布局分析1.度假酒店?#0046996?根据业主的最终意见，酒店需臵于地块中央之山顶位臵，形成山顶地北会所标建筑，是项目的标志，同时酒店居高临下景观优美。?#0046996?建议度假酒店应设独立车道与主要道路连通，减少往酒店的车辆对毗连别墅区的影响。?#0046996?度假酒店建议以1幢主楼配数幢别墅的组合，减低建筑体量，使酒店更有效地与自然环境及周边的开发配合，加强度假氛围。?#0046996?酒店建筑高度建议保持在10层以内，规模不要太大。南会所 总体规划调整用地布局建议——配套设施布局分析1.度假酒店?#0046996?度假酒店以温矿泉及北会所spa为特色。?#0046996?每间客房设独立露台温矿泉泡池，一面泡温泉，一面欣赏群山及高尔夫球场景色，作为度假酒店的亮点。南会所 总体规划调整用地布局建议——配套设施布局分析2.高尔夫球会所北会