河北承德项目房地产市场提报_98页_营销推广策划.pptxVIP

;;1、区域（承德地区的属性） 2、市场（承德房地产市场现状及我们在市场中的位置） 3、项目（我们的产品、我们的客户、我们的定位） 4、策略（如何根据客观市场做出正确的反应来赢得更好的效果） 5、执行（如何把理想变为现实）;区 域;2010年河北省全省生产总值实现20197.1亿，其中承德市2010年全市实现生产总值880.5亿元，比上年增长11.4% 。;南区;丰富的矿产资源;但但但这些都不是我们关注的重点;市 场; 我们在承德什么样的位置？ ;;本项目：区域位置在传统老城区与开发区之间; 来看看我们的竞争对手; 开发区;【个案分析】——世纪城;户型解析;项目客群;【个案分析】——未来城;户型解析;项目客群; 目前开发区整体规划比较完善，道路交通、外在形象、园林设计等都具备老城区无法比拟的优势。但是由于该区域也是新兴区域，周边配套设施还不成熟，目前还是依靠老城区配套以及自身简单配套。预计在5年至7年时间内，整个开发区会有翻天覆地的变化。该区域的世纪城项目整体配套设施会比较完善，再加上嘉和广场的商业，还有未来城的中央休闲商务区的概念会把该区域推上另一个高度。; 大学城 ;;户型解析;项目客群;;户型解析;项目客群; 目前大学城区域由于土地放量比较明显，并且在承德的整体规划方向上也是趋势的情况下，市场热点比较集中。整体区域销售价格大概在4500-5500元之间。从价格上来看，与我们项目价格是有一定的交叉点的。但是从位置上来看，我们项目拥有距离城区以及各类成熟商业和配套设施绝对的优势，所以整体分析来看本项目位置价值高于大学城整体区域; 根据以上分析 我们再来看看我们几个区域之间的关系 ;本项目：本项目位于传统老城区的最边缘位置，南侧有新兴的发展中区域开发区及大学城区域。从这种态势上来看我们项目目前处于这种上下夹击的局面，但换个角度说我们也处在了一个特殊的位置同时占据了两个板块的优势（低于传统老城区的价格以及优于开发区及大学城区的核心位置）机会与威胁共存。那我们判断我们的主要竞争项目是开发区以及大学城的地产项目。;关于一些数据我们来说明一些???题 ;项目区域楼盘分布图; 在售项目情况;2007-2011年承德全市房地产供应面积年度走势图（万方 ）;2012年1-11月承德全市房地产供应面积月度走势图（万方）; 承德区域去化量问题;去化量问题 ;根据以上数据分析我们预判;土地放量问题;位置（所属区域）;承德二级市场;2007年-2012年11月承德市二手房成交面积走势图（万㎡）;承德市二手房各面积区间成交均价（元/㎡）;总结我们提出的几点内容： 1、区域位置，在承德大的区域位置环境下，我们项目有腹背受敌的困难，但也有得天独厚的优势，关键在于我们如何把握，以什么样的姿态入市。 2、去化量，在市场大环境的前提下，我们很难逆转市场。在尊重客观事实的前提下，根据项目的具体情况制定合理的营销策略，从而保证开发商的资金要求以及利润追求。 3、土地放量，深度了解已知和未知的竞争项目，同时制定准确的推售节奏，从而避免产品集中释放。 4、对二级市场进行实时观察检测，本项目周边竞争项目较少，同区域内主要以二手房为主。;项 目;用地面积：16.94万平米 建筑面积：32.57万平米 容积率：1.99 绿化率：35% 总户数：2622户 停车位：2622个;关于成交客户的分析;成交客户分析——区域分析;成交客户分析——整体分析;关于项目的定位 ;树立项目独特概念;面子;整体项目调性;关于项目的问题 ;交通问题？;;关于第二个出入口的问题;噪音问题？;噪音问题是我们无法回避的问题。;销 售 策 略; 在遵循市场主导价格的原则下我们制定了市场定价体系 ;价格策略 ;价格策略一;定价方法;4、价格计算;　;推盘策略 ;楼栋位置;楼号：2# 均价：5850 套数：108套;项目整体推盘策略;执 行;蓄客执行;渠道执行;销售执行;商圈派单;资源共享;活动地点：现场销售中心 邀约对象：意向客户 活动内容：为客户讲解区域发展规划，理财、装修等，解答客户疑问。;销售手段; 与二手房建立联系，形成“一对一”定向客户推介，给予推介销售人员一定佣金。;销售现场;卖场服务体验;迎客;迎宾服务 客户到达入口处，形象岗秩序维护员应精神饱满，主动致以标准敬礼。并做好车辆人员指引工作，微笑服务。;提醒销售客户到来; 迎宾服务 客户抵达销售大厅门口时，迎宾客服礼宾应主动为客户拉开门，并以标准鞠躬姿势向客户问候：“欢迎您光临会龙山庄！”； ?;迎客保持良好站姿，面带微笑;服务标准;现场服务： 吧台提供的酒杯、茶具、咖啡杯、冷饮杯等工艺考究，