房地产业营改增政策指引.PDF

房地产业营改增政策指引 目录 一、纳税人扣缴义务人 2 二、征税范围 2 三、税率和征收率 3 四、计税方法 3 五、销售额的确定 4 六、预缴税款 7 七、增值税进项税额抵扣 8 八、纳税地点 12 九、纳税义务发生时间和纳税期限 13 十、发票开具 13 十一、税收优惠 15 注释：本指引根据 《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税 ［2016］36） 整理，如有不一致，以通知规定为准。 1 一、纳税人扣缴义务人 （一 ）在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项 目的企业，为房地产业增值税纳税人。 自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基 础设施和房屋建设。房地产开发企业以接盘等形式购入未完 工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属 于销售自行开发的房地产项目。 在境内销售自行开发的房地产是指销售的不动产所在 地在境内。 （二 ）增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人， 纳税人销售房地产的年应征增值税销售额超过 500 万元(含 本数)的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模 纳税人。 （三）两个或者两个以上的纳税人，经财政部和国家税 务总局批准可以视为一个纳税人合并纳税。具体办法由财政 部和国家税务总局另行制定 。 （四）中华人民共和国境外单位或者个人在境内销售房 地产，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义 务人。财政部和国家税务总局另有规定的除外。 二、征税范围 根据 《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，房 地产业主要涉及以下税目： （一 ）房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售 2 不动产税目; （二 ）房地产企业出租自己开发的房地产项目 (包括如 商铺、写字楼、公寓等)，适用租赁服务税目中的不动产经 营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目(不含不动产售 后回租融资租赁)。 三、税率和征收率 （一 ）房地产开发业增值税税率为 11%。 （二 ）房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开 发的房地产项目，按照 5%的征收率计税。 （三）一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特 定应税行为选择适用简易计税方法的，征收率为 5%。 （四）境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的， 按照适用税率扣缴增值税。 （五 ）试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、 无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别 核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额 的，从高适用税率或征收率。 四、计税方法 增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 （一 ）一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。 一般计税方法的应纳税额按以下公式计算： 应纳税额 当期销项税额-当期进项税额 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部 3 分可以结转下期继续抵扣。 （二 ）一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以 选择适用简易计税方法按照 5%的征收率计税。一经选择简易 计税方法计税的，36 个月