20100125衡阳南城雅郡营销策划报告1834396024.pptVIP

2、衡阳楼市创造历史新高   ●上半年，“衡阳房地产出乎意料的稳健！从年初伊始的楼市小阳春，到商品房销售的刚需释放，再到5、6月份高端产品的集体放量，衡阳楼市在经历了观望之后迅速回归的过程。  ●上半年衡阳楼市一反2008年同期的低迷阴霾，呈现出周周递增、月月递增的昂扬势头。全市共销售备案商品房6997套，面积876086平方米，销售总额为224803万元，与去年同期相比分别增长109.62%、108.73%、146.63%。销售价格创造了衡阳房地产历史上的一个高峰。 香槟小城开发城: 衡阳吉锐房地产开发有限公司地址：蒸湘区立新路总建：15万㎡总户数：890套产品：多层、四幢高层面积：95㎡-308㎡,主力面积130㎡三房、160㎡四房配套：购物、医疗、学校价格：起价2220、均价2700元销售率:70%销售模式:现场售楼,采用围墙广告、楼书,车体广告、道旗等 怎样提升深化酒店式公寓的概念和价值？  高门槛，低准入高门槛：通过形象推广树立起来的高端楼盘形象及并不低的对外公开报价。低准入：通过灵活折扣、暗中优惠，使客户以较低价购入，达到心理预期。   在前期形成巨大的人气，在短期内快速提升知名度和销售率，抢占市场份额，同时借助市场的发展，实施提价策略，实现项目利润最大化。 1.本案五大特征： A, 主力总价20万左右；  B, 地段绝佳； C, 都市潮流风格，品味一流； D, 具有明显投资价值； E, 酒店式公寓； 针对一二三层我们还有没有什么别的方案？ 专业市场的方式。 做什么专业市场？ 数码，衡阳已有两个。颐高与鸿运。 电器，衡阳也有几个，解放路，晶珠广场。 家具，衡阳也多，永兴家具傅览中心，环球家具广场，大富豪家 具广场，全友家私，飞达家具城及船山路家具街等。 超市，前面已经分析过了。 服饰，中山路一带本来就是服饰圈。 美食街，在住宅下面做美食对项目不利，做美食街也消化不了3层。 …… 儿童城，衡阳已有两个，未来城婴童天地，春蕾儿童城。婴童天 地面积5200平米，规划三层，号称湖南省规模最大的母婴儿童用品城。 春蕾儿童城与本案相距百米。 所以，做专业市场竞争过大， 还是多业态组合的方式较好。 四、五、六层， 做宾馆还是写字楼？ 社区商业到了六层，就基本只能定位其他功能，在上面，我们着重突出了两种可行的业态， 一种是写字楼，一种是宾馆。 做写字楼的优劣性： 写字楼对物业的品质要求较高， 本案做写字楼的租价不高，对投资者没有很大的吸引力 ， 做写字楼没有租金承诺，需要投资者自己承担风险， 另外，在住宅楼办公的条件不佳， 颐高数码2期规划有高层写字楼，后期竞争压力过大,衡阳也有专业的写字楼。 做宾馆的优劣性： 宾馆对楼层面积的需求较大，有利于本案四五六层的整层出租， 宾馆是物业的有利配套，对物业能够起到一定的帮衬作用，也与酒店式公寓相吻合， 在先锋路做宾馆具有广阔的市场前景，市中心对宾馆的需求较大，对面先锋宾馆就是一个最好的例证。中山路这一带分布有几家宾馆，出租率在90%以上，说明宾馆需求量大。 做宾馆的投资回报非常可观，以每间150元出租计算，一个月就是4500，再以80%的出租率计算，每月租金3600元，租金远远高于写字楼的租金，这样的保守租金也相当于颐高数码一层的租金。（面积以30平方为例） 30平方的写字楼,在本案这个地方最多租金不超过600,以每个写字间120平方计算, 则需要租金2400, 租还不如买,说明做写字楼出租没有市场。 另外，做宾馆对物业的要求不高。 做宾馆收支预算表： 432000 216000 43200 54000 4500 150 10年收益 5 年 收益 年出租率80% 每年 每月 每天 收入情况（以30平米,每天租金150元为例） 支出情况（以30平米,每平米售价5000元为例） 150000 75000 15000 8800 740 80000 150000 10年 返租 5年 返租 年返租10% 年供 月供(代款10年) 首付 总价 通过上表可以得出： 消费者即买即收益 年供远低于年返租，15000-8800=6200，消费者每年减去月供还可以净赚6200，即买即收益。 消费者5年收回成本 按照年回报率10%计算，每年15000,5年75000,需要5年即可回本。