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* （6）21%建筑密度时可实现的物业组合 以上物业安排方式，可以实现21.0%的建筑密度 建筑形式 层数 面积百分比 建筑面积 基底面积 占地面积 建筑密度 超高层 24 8% 16882 703 123737 21.0% 高层 18.5 12% 25323 1369 小高层 11.5 45% 94960 8257 多层 6 25% 52756 8793 低层 4 5% 10551 2638 公建 2.5 5% 10551 4220 合计 　 100% 211022 25980 单位：平方米 根据以上分析，三期应该是超高层、高层、小高层、多层和低层的组合 * （7）22%建筑密度时可实现的物业组合 以上物业安排方式，可以实现22.0%的建筑密度 建筑形式 层数 面积百分比 建筑面积 基底面积 占地面积 建筑密度 超高层 24 6% 12661 528 123737 22.0% 高层 18.5 9% 18992 1027 小高层 11.5 45% 94960 8257 多层 6 30% 63307 10551 低层 4 5% 10551 2638 公建 2.5 5% 10551 4220 合计 　 100% 211022 27221 单位：平方米 根据以上分析，三期应该是超高层、高层、小高层、多层和低层的组合 * （8）23%建筑密度时可实现的物业组合 以上物业安排方式，可以实现23.0%的建筑密度 建筑形式 层数 面积百分比 建筑面积 基底面积 占地面积 建筑密度 超高层 24 4% 8441 352 123737 23.0% 高层 18.5 6% 12661 684 小高层 11.5 45% 94960 8257 多层 6 35% 73858 12310 低层 4 5% 10551 2638 公建 2.5 5% 10551 4220 合计 　 100% 211022 28461 单位：平方米 根据以上分析，三期应该是超高层、高层、小高层、多层和低层的组合 * （9）各建筑形式组合建议： 以上是对各种建筑密度下的物业组合分析 总体来说，建筑密度越低，项目品质就越高，对未来的售价支撑力度就越大 但是，建筑密度过低必然会引起高层的体量过大，从而导致成本上升，风险增加，对未来销售不利 空间感虽然取决于建筑密度等硬性指标，但也受规划布局方式等软性因素的影响，这一点可能需要一些突破。 总体来说，虽然20%的建筑密度最为出彩，但23%的建筑密度市场风险最小 因此，我们更倾向于按建筑密度23%的方案进行规划设计，具体还要看规划设计的可实现程度 * （10）组团分区建议 由于各建筑形式的目标客户群不同，因此应相对分区，以利于分组团开发 其中高层区物业相对高档，住户相对集中，应安排最好的外部景观和内部景观 为避免高度差距过大并适应地形高差，小高层应在高层两侧临街逐排摆放 低层区安排在南部居中位置，与二期花园洋房相呼应 多层区在东侧，与二期多层相呼应， 在景观安排上，应考虑每户的均好性 高层区 多层区 低层区 水域 水域 小高层区 小高层区 * 2、容积率可不可以不做满？ 发展物业内容 低层住宅 全部多层 全部小高层 容积率 0.75 1.30 1.71 住宅建筑面积（95%） 88163 141060 200471 建筑密度 19.3% 18.7% 17.5% 利润总额（亿元） 按即期价格测算 1.00 1. 04 1. 09 按未来价格测算 1.62 1.34 1.80 由上表可以看出，三期如果不把容积率做足会损失一部分利润 按即期价格测算，项目全部做多层会损失500万元净利润 按未来价格测算，项目全部做多层会损失4600万元净利润 因此，我们认为，金色池塘三期应该按照满容积率方案进行考虑 那么，可不可以全部安排叠加别墅或多层住宅呢？以下是相应测算： * 3、满容积率情况下应优先发展哪种物业？ 内容 超高层 高层 小高层 多层 低层 前期工程费 90 90 90 90 90 基础设施建设费 220 220 220 220 220 政府征收的税费 150 150 150 150 150 分摊未售车库成本 300 300 300 300 300 建安工程费 2000 1600 1200 900 1000 楼面地价 263 263 263 263 263 单方成本合计 3023 2623 2223 1923 2023 单方销售收入 3980 3740 3500 3600 4666 单方毛利润 957 1117 1277 1677 2643 由以上分析可以看出，各类型物业的单方盈利能力是不同的，基本是随物业垂直高度的增加而下降。因此，层数越低的物业越应该优先发