西城上元策划案2007版.pptxVIP

智 永·西 城 上 元 营 销 策 划提案单位：二00九年六月五日首先衷心感谢智永地产对我大界机构的信任和支持！！瑾以此片：献给永川城市的主角！！重庆智永房地产开发有限公司继《东方文都》后又一力作……项目概况：地 址永川老城以西枣园路107号（原老党校址）总占地面积6684.00㎡总建筑面积地上：30007.33㎡地下：1900.29㎡总住户274户1栋26F127户住宅9间商铺2栋26F127户住宅8间商铺3栋6F+120户住宅10间商铺商业建筑面积2129.29㎡住宅建筑面积27790.63㎡停车位地上：93地下：77容积率4.47智永·西城上元 的营销思路与出路在那里， 我们找寻的线路：探索quest发现to discover锁定locking 动作action探索quest重庆房地产概况永川/房地产概况永川房地产市场特征永川市场研讨构架重 庆 房 地 产 概 况 ■重庆房地产发展特征及趋势 重庆作为年青正茂的直辖市，房地产业在经历了07年的疯狂后，于08年急转进入严冬。在经历了楼市的骤热骤冷之后，消费者消费日趋理智，对时下的重庆房地产业提出了更多需要我们思考的问题。 ■市场特征（消费者持币观望所形成的对峙局面、价增量减；价降量增） 重庆楼市在经过了07年10月份前的短暂疯狂后，自11月以后，销售量一路下搓至08年12月，在资金链濒临断裂的威胁下，各大开发企业纷纷使出浑身解术，向消费者频频递招，作为市场杠杆的另一端消费者，仍是应者袅袅。积蓄了一年之久的消费力，终在08年12月的“重庆版”救市措施的引导下，得以释放。以及4万亿救市计划的刺激等一系列的利好措施的促动，才使得重庆房市有所缓解。期间重庆楼市具有如下特征。企业：曲高和寡，强颜欢笑。市场：放量虽减，竞争斗增。价格：稳中有挫，启稳调整。 ■趋势研判1、市场规范化管理和竞争加剧导致行业洗牌。2、市场供应量（存量）继续放大，竞争进一步加剧。3、大规模的、品牌效益和具有强大开发实力背景的项目具有明显的竞争优势（性价比高的项目）。4、从个案竞争、区域内竞争全面发展为整体市场竞争格局。5、开发企业在产品的创新和市场拓展上大做文章。6、大多因资金的短缺项目，采取抵押融资集聚资金的方式，为楼市的下一波动埋下了巨大隐患。永 川 及 房 地 产 概 况■区域概况 我司之所以对重庆市房地产业做以上分析，旨在永川作为重庆渝西地区的区域中心城市，作为规划主城区以外的六个大城市之一，特别是房地产业的发展轨迹与重庆极其相似。换言之重庆的房地产业的发展势必带动永川房地产业的稳健发展。永川总人口约为108万，现有城市人口近35万人，城市化率为33%；城区面积不足30平方公里。在2015年将建成城区人口50万，面积50平方公里的现代大城市。由此可见永川的房地产需求市场拥有巨大的发展潜力和空间，同时行业间竞争压力将有增无减。以新城区为核心：“一体两翼；东扩 南 拓”，按把永川建成山水永川、园林永川、生态永川的发展战略发 展。使永川在未来10年左右，以每年净增2万左右城市人口，新建设上 百万平方米住宅的速度向前发展。永 川 房 地 产 概 况 08年因房地产市场的需求骤减，使得大多开发项目均放缓推盘计划。但在09年，大多规模大盘均在今年第一季度的销售火爆刺激下，计划将在今年一鼓作气，大量推盘。造城市场的巨大供应量，增加项目的竞争压力。利好方面则是成渝城际铁路的造势,永川匝道口向东瓦子铺的搬迁,均对永川楼市起到了推波助澜之功效。初步统计,就目前永川在售楼盘,老城在售楼盘为10个,即将推出的为2个.新城在售楼盘为22个；即将推出7个（均为在售楼盘之续期）因本次时间较为紧迫，具体楼盘个案分析，将在下一步做详细阐述。永川现有项目总结分项图示 其中旧城项目共计：12个；新城：22个。该统计为项目粗略统计，一些较小项目及已销售至尾盘项目未作统计。老城在售楼盘为10个,即将推出的为2个.新城在售楼盘为22个；即将推出后续体量的项目大致有7个。永 川 房 地 产 市 场 特 征产品同质化严重，销售部工作人员的专业素质均较往年有所提高；宣传推广开始从面的推广，向纵深进行进化；项目在精神气质上，深度挖掘尚缺力度；目标消费者对项目的口碑效应非常敏感；各大开发商在对项目的后期管理，脱节严重；物业管理目前比较混乱；建筑质量令人担忧；消费者，对开发企业持怀疑态度的较为严重。…………2009年永川楼市态势分析高层电梯房放量剧增，彼此竞争将在所难免：高层电梯楼将是今年市场的主角，多层因土地的稀缺而减少放量，使得多层将会出现量加价增的态势；房价因大盘的拉动，将会在今年出现整体上扬态势：今年永川房价将随着永川新城核心竹映三清、老城核心俊豪·中央大街的开盘而得到整体拉升；房价的差异化：因产品差异的逐步明晰，将导致产品价格区隔将