房地产开发第1章概述.pptVIP

教为不教 教的最终目的不是“教会”,而是”不教” 学为会学 学的最终目的不是“学会”，而是“会学” 房地产开发 使用教材 刘洪玉编著，房地产开发，首都经济贸易大学出版社，2006年1月。 参考书籍 刘秋雁编著，房地产投资分析，东北财经大学出版社，2003年6月。 学习目的 （1）满足工程管理专业培养计划的需要 工程管理专业的培养目标是：具有土木工程技术、项目管理及房地产经营管理的基础知识，掌握现代管理科学理论、方法和手段，能在国内外项目建设领域及房地产经营领域从事项目决策和全过程管理的复合型高级管理人才。 （2）为房地产开发公司、咨询机构培养合格人才的需要 主要内容 本课程主要介绍与房地产开发投资相关的市场研究\项目策划\投资分析\项目融资\项目管理\市场营销等内容 课程特点 实践性 综合性 第1章 概述 本章主要介绍房地产开发的含义、房地产开发的程序、土地使用权的获取、城市规划对房地产开发的影响等内容。 第1节 房地产的概念及种类 一、房地产的概念 1.房地产是指土地以及土地上的建筑物。 土地一般指地面、地面以上及地面以下的空间。 现实生活中的土地是一块特定面积范围的地域，其使用权、经营权要受许多方面（如城市规划）的制约。 建筑物是人类在地面上修建的各种房屋和构筑物。 2.房地产是房屋和土地作为一种财产的总称。 “real estate ” “property” 不动产 二、房地产的种类 从物质形态上划分，房地产主要分为： 土地、在建工程、建成后的物业 （一）土地——依据土地所处状态不同，分为: 熟地、毛地或生地 熟地，具备开发建设条件、立即可以开始建设的土地 毛地（生地），必须经过土地的再开发过程才能用于建设的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地） 除土地开发费用外，土地开发过程中的不确定性和风险是导致熟地与毛地（生地）之间价格差异的主要原因。 ——土地一级开发 指由政府或政府授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到三通一平、五通一平或七通一平的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 （二）在建工程 指已经开始工程建设但尚未竣工投入使用的房地产。 （三）建成后的物业 即通常所说的已经过竣工验收、可投入正常使用的建筑物及其附属物。 按用途不同，分为居住物业、商业物业、工业物业、特殊物业。 1、居住物业 一般指供人们生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、别墅等。 2、商业物业 包括酒店、写字楼、零售商业用房、出租商住楼等。 3、工业物业 为人类的生产活动提供入住空间，包括工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、仓储用房等。 4、特殊物业 对于赛马场、高尔夫球场、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业，常称为特殊物业。 第2节 房地产商品的特性 一、土地的特性 1、自然特性 不可移动性或位置固定性 承载能力 土地肥力 土地有限性（不可再生资源） 2、社会特性 区位性 区位指特定地块所处的空间场所以及该场所与其周围地块之间的相互关系。 土地价格因区位特征的变化而相应波动 多种用途性（最高最佳使用原则） 经济效益性（不以劳动形式体现，而是以满足某种需求和用途来体现的） 商品性（土地的所有权和使用权） 二、房地产商品的特性 位置固定性或不可移动性（个别性） 使用期限较长 投资大，建设周期长（价格高） 生产规模的有限性（由土地的固定性与有限性决定） 市场具有地区性 交易复杂性 受政策的影响大（土地一级市场由国家垄断） 第3节 房地产开发的含义及分类 一、房地产开发的含义 1995年颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》定义： 房地产开发是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 1998年国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定： 房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。 本书的定义: 房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间,并改变人居环境的一