云南昆明太丰地产香樟十六坊项目定位及营销策划沟通案_94页.ppt

2009.8 形象广告面市 2.营销节奏安排 2009.9 参展秋交会、举行产品推介会 2009.10 售楼部、样板区开放品鉴，开启预订 2009.11.1 取得预售许可证，正式签售 2009.12 别墅售罄，商业准现铺发售 导入期 预订期 发售期 3.体验式营销策略 1.样板园区体验规划 营销中心 入口形象景观 小型水景 过渡景观 样板区 3.体验式营销策略 2.营销中心体验规划 整体风格：现代与古典结合的中式风格 功能规划： 外围：中式水景及园林 一楼：形象接待台、沙盘区、咨询区、法拉利展示区、万宝龙精 品陈列区、卫生间 二楼：VIP接待区、办公区、冷餐配送区、卫生间、会议室 营销中心是项目品质和档次的直观体现，展示的作用更大于功能 售楼部格调参考 3.体验式营销策略 3.样板房体验规划 毛坯 交房样板 组合大套型 中式风格商务样板 标准套型现代 风格SOHO样板 样板间风格参考 样板间风格参考 3.体验式营销策略 4.营销服务体验 标准形象、标准流程、标准礼仪接待 智能置业顾问系统 全程一对一服务 项目产品手册及生活读本 4.活动营销策略 1.“九鼎·华商公馆” 产品推介会 活动时间：2009.9.30(秋交会结束后） 活动目的：高调宣传项目形象和产品功能，引发意向客户群体关注 活动主题：赢·SOHO TOWNHOUSE 活动要点： 各大公众媒体和专业媒体参与并报道 （地产、高尔夫等） 政府官员及行业意见领袖发表观点 战略合作资源介绍 项目产品介绍 发放项目楼书及纪念品并登记意向客户 活动地点：五星级酒店 2.“九鼎·华商公馆” 样板园区品鉴会 活动时间：2009.10.16(根据准备情况调整） 活动目的：观摩样板户型和景观，现场体验项目品质和生活方式并预订 活动主题：诗意的工作，完美的生活 活动要点： 法拉利新款跑车试驾 拉菲红酒PARTY 万宝龙时尚精品陈列展示 现场红酒拍卖互动 现场接受5万元预订 活动地点：项目现场 5.媒介、渠道营销策略 分众传媒----针对准高端商务群体宣传项目差异和优势，筛选意向客户 高尔夫、汽车和航空杂志软硬广告 《新地产》、《云南地产》等业内专业杂志软硬广告 全球通VIP会员短信问候和告知 高尔夫球会、银行VIP、高档娱乐会所的会员合作共享 6.促销策略 成交客户赠送滇高或卫城高尔夫球证一张 广告推广表现 7.广告推广表现 7.广告推广表现 预祝项目 一鸣惊人，大获成功 THANKS 客群分析定位： 项目的核心客户群体。这三类客户购买意愿强，而且购买决策迅速直接。预期会占到60% 项目的拓展客户群体。这两类客户购买意愿强，但涉及因素较多，可能购买决策相对缓慢。预期会占20% 项目的游离客户群体。如果项目的商务功能定位获得成功的推广，投资客可能会比较踊跃。预期会占到10%~30% 知本家 炫富一族 私人会所 驻滇 办事处 企业 资产 个人投资 功能定位： 商务居家 高端会晤 社交宴请 私人会所 度假休闲 CE0商务名流专属行宫 形象定位： 针对我们的意向客户，项目的功能和形象应概括为： 产品概念定位 商务别墅—SOHO TOWNHOUSE SOHO的商务特性 TOWNHOUSE的别墅特性 结合起来就是我们要表达的产品功能和概念---商务别墅 三个核心问题： Q1：谁会为商务别墅来买单？ A1：客户定位：“知本家”+炫富一族+私人会所+企业资产 Q2：他们需要什么样的商务别墅？ 产品现状分析---总体规划 门户形象+商业配套区 私密商务区 “长进深”联排产品（A、B、D型） 产品现状分析---户型功能 门户 围栏 私家 花园 内庭院 采光井 错层空间 三面采光 该设计基本代表了现今最成熟的联排TOWNHOUSE产品理念 “长面宽”联排产品 （C型） 产品现状分析---户型功能 1F 2F 私家花园 12.5米面宽 挑高空间 错夹层 合理的户型面积配比 户型 面积（㎡） 数量（套） A型 227-268 16 B型 211 11 C型 290.9 11 D型 228.3 8 合计 11396 46 产品现状分析---户型面积 “现代徽派”的中式建筑和景观风格 万科·第五园的成功先例 产品现状分析---人文内涵 白墙、青瓦、马头墙、围院、竹 基本需求：别墅的形态和价值---首先是个好别墅 升级需求：高尚的商务特性---专属的商务配套和环境 终极需求：尊崇的身份标签---彰显身份格调的产品 文化和商务气息 某种意义上，别墅都可以用于商务办公，我们如何做到不可替代？ 别墅办公 商务