万达七问之一问万达-为何外街全死光.docVIP

“万达七问”之一问万达：为何外街全死光？ 提及万达集团的成功，不得不提的问题就是万达的“外街”，其商铺的销售和运营也正面临各种考验。人们只看到万达广场表面的光鲜亮丽，要知道对于接踵而来的万达产品，在其高速扩张的背后，可是频频遭受各界的质疑。 一、何为万达的“外街”？ 万达广场产品经过了第一代的单店到第二代的组合店，总结了前两代产品对于当时市场环境的不适应性后，万达第三代产品“城市综合体”应运而生。 万达三代产品的演变 何为万达外街？万达命名其为“第三代产品的综合体模式”——盒子+街区+高层的组合形式。以里边的盒子为中心，外面都是外街。万达将中间盒子的部位自己持有，剩下盒子以外的就是外街，也就是室外步行街，也称为“金街”。 目前，万达的金街商铺分为三种：位于金街两侧的、紧邻大商业体的为“一环”商铺；与“一环”铺隔金街相对、面向大商业体的为“二环”商铺；沿外分布就是“三环”商铺。 万达广场室外步行街平面图 万达第三代产品综合体的自持部分以其独特的“订单商业地产”形成了强大的竞争优势，就是这门绝技使得万达实现了先租后建，完全避免了其它商业地产会遇到的招商问题。 头顶“万达”光环，凭借多重价值优势，“抢购万达铺”的热潮案例屡屡出现，而且势头正猛！ 2010~2014年，万达商铺各地火爆销售 2010年8月，上海江桥万达推出的100余套中央步行街铺王产品，引发了一场争抢商办市场的“风暴”。 2011年，哈尔滨哈西万达广场推出首期商铺产品，虽然低调开盘，销售中心却相当火爆，仅几个小时，首推百余套万达临街旺铺全部售罄。 2012年，余姚万达广场黄金旺铺备受市场追捧，数月蝉联销冠！同年，江宁万达广场推出的黄金旺铺，一经推出就被抢购一空。 2013年，安阳万达广场首批金街钻铺正式开盘，短短2小时内，就完成销售额4亿元。 2014年，平阳万达广场压轴金街钻铺开盘，所推出的金街商铺供不应求，再次显示了万达强劲吸金力。 根据2012年万达工作报告显示，商业管理公司的租金收入为52.07亿元，持有商业物业收入合计229.96亿元，占万达集团总营业收入的16.23%。万达商业地产竣工入伙539.3亿元，占商业地产收入的49.16%。可见，物业销售仍占万达营业收入大头。 作为中国商业地产第一品牌的万达广场，商铺的市场认可度极高。而且万达商业步行街商铺，依托万达广场中心再造品牌能力、8大主力店护航、万达超70%自持商业、订单式商业地产、满场开业模式等，掀起投资热潮自然就可以理解了。 二、万达外街别来无恙？ 在万达广场商铺火爆销售、高速扩张的同时，各种问题也在显现，步行街街铺产品“金街”更是成为万达最为行业所诟病的产品，被称为“做一条死一条的商业街”。 万达金街商铺怎么了？ 负债率攀升、业绩下滑，是全国多个万达广场存在的经营困局。大量已经出售的室外商铺空置、人气不振、万达百货亏损严重。种种迹象表明，万达正在品尝其高速扩张带来的苦果。 武汉菱角湖万达广场：菱角湖万达街铺交房一年多，出租率只有三成左右，已出售的街铺运营不佳，导致业主轮番投诉。 上海江桥万达广场：江桥万达广场部分商铺开业6天就停业，此后数次改造，几次复业依然未能实现持久运营。百余套金街街铺中至少有一半空置。 上海宝山万达广场：室外步行街同样大半空置，玻璃门窗上贴着都是招租的告示，与商场内形成鲜明的对比。部分工作日客流稀少，毗邻的万达金街甚至有近半商铺空置待租。 南京镇江万达广场：“金街”更像一个被遗弃的“孤儿”，曾经号称的“旺铺”，现在只剩下空置店铺的门上见到“旺铺招租”的字样。 襄阳万达广场：金街售出去的商铺基本属于关门状态。 万达广场金街商铺销售情况和经营状况对比： 铺位火爆出售后却频频遭到冷落，无一例外。由此可见，万达金街商铺的火爆销售和后续经营的好坏是不成正比的。 典型案例分析：广州白云万达广场 记者于2014年3月22日星期六下午2点钟，在白云万达金街逛了一圈，发现不少商铺大门紧闭，铺内空荡荡，甚至还有的店铺门面被木板围蔽起来。 开业四年，白云万达广场空置率依然颇高，室外的街铺十分冷清，入驻的商户流失率至少30%。在C区门面前的行人通道人迹罕见，惨变成了停车场。 有业主就表示：“我2010年入手白云区万达广场的铺位，当时售价50000元/㎡，给我们的预期月租金为250元/㎡，但现在100元/㎡可能也租不出去。” 然而，就是这些外街地段较好而“租不出去”的铺位，目前在中介处挂牌是每平方米售价10万元。按月租金150元/㎡计算，若是以10万元/㎡购买一个10平方米的万达广场临街铺，需花费1000万元，但每月租金仅为1.5万元，需要超过83年才能回本。就算按当年50000元/㎡的价格计算，要近42年才能回本。 从万达商铺的火爆销售上看，金街也许是成功的，其吸金能力毋庸置疑，然而这些空置的商铺对于