2012美的置业宁波梅山岛项目报告40p.pptVIP

美的置业宁波梅山岛项目报告 2012.3 营运城市空间 引航城市地产 TEL:0574 地址:宁波市江南路前程厦6楼 目录 第一部分 区域价值解读 第二部分 市场形势解读 第三部分 市场竞争解读 第四部分 客户来源解读 第二部分 市场形势解读 宏观形势：限贷、限购、税费等方面政策导向持续从严，并在利率上调作用下，房地产市场面临非常时期 宏观形势：中央领导层不断重申，调控方向不动摇，调控力度不放松，促进房价合理回归 NO1 NO2 NO3 NO5 NO4 银行信贷政策将会有所放松，但房地产行业惠及有限 房产税有望从试点城市扩展到其他城市 政策相对稳定，但绝不会松动 调控从“定量”向“定向”转变，可能力促刚需入市 政府会为开发商降价创造稳定、安全的外部环境 未来政策：尝试从制度上根本解决问题的办法，避免房地产泡沫破灭对经济社会造成冲击，同时使房地产进入相对稳定的发展状态 全国市场：商品房销售速度放缓、房价趋于平稳，成交量低迷的现象已由一二线城市蔓延至三四线城市 1-11月住宅销售面积增速为7.5%较1-10月下降2.5个百分点，同比下降10.4% 1-11月住宅销售金额增速分别13.7%,较1-10月下降3.6个百分点，同比下降12%。 重点城市：成交量价陷入低迷，市场观望氛围浓厚，价格步入盘整周期 宁波市场：受整体市场价格下跌预期影响，成交量价增幅放缓；市场步入观望期 2011年宁波市四区住宅供求比创历史最低 水平，仅为32%；成交量跌入冰点。 2011年宁波市四区住宅供应量为272万方，成交面积较为88万方，较10年减少61万方，为近七年市场运营最低点，成交签约率仅为32%，环比10年下降40%，创历史最低水平。 受政策影响整体市场呈现量价齐跌现象，市场观望氛围浓烈。 2011年北仑住宅市场全年呈低位下行运营 态势，成交量仅36.41万方。 2011北仑住宅成交缩量明显：全年仅成交36.41万方。至年末连续三月成交量较为1,5万方； 受成交缩量影响，整体均价走势受个盘放量影响较大，但价格基本处于8500-9000/平方米运行。 市场趋势——淡市到来，形势严峻 房地产市场面临非常时期。中央领导层不断重申，调控方向不动摇，调控力度不放松，促进房价合理回归。 商品房销售速度放缓、房价趋于平稳，成交量低迷的现象已由一二线城市蔓延至三四线城市。 成交量价陷入低迷，市场观望氛围浓厚，价格步入下跌盘整周期 成交量价增幅放缓；市场步入观望期 宏观形势 全国市场 重点城市 宁波市场 第三部分 市场竞争解读 别墅竞争 高层竞争 2011年宁波别墅全年销售总计294套，成交9.38万方，总销19.25亿元，成交均价2.05万元/㎡。2011年宁波别墅市场由于受到限购政策的影响每月成交量下滑趋势明显。 2011年宁波别墅成交量主要集中在鄞州区，北仑区仅成交32套别墅，成交面积7218㎡，均价12417元/㎡ 。 市场表现：宁波别墅成交量受限购政策影响明显，2011年仅成交9.38万方，同比2010年下滑64% 市场格局：宁波别墅以地段和资源导向为主，可分为城市别墅、城郊别墅、山水别墅和远郊别墅四大类 卡纳湖谷 钱湖悦府 九唐 比华利二期 华丰白石仙枰地块 广博钱湖御景湾 韩岭地块 雅戈尔香湖湾 君园和庄 长岛花园 九龙湖畔 万科云鹭湾 维拉小镇 华城花园 雅戈尔御玺园 风格璟院 梁祝地块 罗曼风情 盛世天城 龙溪谷 亚隆它山郡 它山谷地 在售 未售 城郊别墅 城市别墅 山水别墅 远郊别墅 山水别墅 富邦荪湖地块 新海景花园 雅戈尔东海府 龙湖滟澜海岸 世茂.海滨花园 远郊别墅 高端别墅：以城市和山水别墅为主，集合地段、资源和产品的千万级别墅，分布在东钱湖、江北和鄞州中心 城郊别墅：资源较弱，但距市中心近，地段优势明显，区域认可度较高； 远郊别墅：拥有一定的资源，以山水资源为主； 城郊别墅 凯旋门 荣安公馆别墅 维拉公馆 嘉里别墅 接受度 300-800万以上 400-1000万 1500万以上 1500万以上 总价 龙溪谷、海滨花园 塘家湾、维拉小镇、君园和庄 比华利、卡纳湖谷，九唐，柏悦别墅 长岛花园、御玺园、新海景 代表楼盘 独栋、类独栋、联排 联排、类独栋 独栋、类独栋、联排 联排、类独栋 主流产品 2小时内 30分钟内 45分钟内 10分钟内 与核心区域车程 北仑、鄞州五乡镇 北部、鄞州乡镇 东钱湖、九龙湖 区域核心区 布局 第二居所 第一居所 介于第一和第二居所 第一居所 属性 远郊别墅 城郊别墅 山水别墅 城市别墅 　 不形成竞争 资源竞争 同总价竞争 同资源、总价竞争 市场格局：宁波别墅产品种类丰富，但是从消费上看地段导向依然明显的，资源型消费