2012成都南延线写字楼踩盘报告37p.pptVIP

成都南沿线写字楼踩盘报告;;一，本次调查项目的区位分布;二，项目调查;曙光国际;曙光国际;;写字楼户型面积区间在180-370㎡，酒店户型面积区间在50-75㎡。 单元楼体建筑呈长条形，因此走廊较长，造成公摊系数过大，达52%。同时造成端头户型的交通不便。 柱子在户型内部分布，会影响使用。;;项目均价在13000元/ ㎡，写字楼总价区间在200-500万之间。酒店面积较小，价格区间在60-110万之间。两种产品各自对应不同层次客户。 酒店部分，入驻酒店品牌未定，仍在洽谈过程中 销售现场装修一般，中等档次 项目于2011年6月正式开盘。;复地·复城国际;复地·复城国际基本数据指标;;SOHO办公平面层 单元楼体建筑呈L形，走廊置中，造成公摊系数较小。但造成端头户型的交通不便。 柱子在户型的隔断处分布，设计合理。 户型面积区间在29-103㎡。;在售精装两居服务公寓 优点： 户型方正，无浪费空间 双阳台设计， 采光通风良好 动静隔离，干湿区分界明显 缺点： 厨房设计狭窄，面积较小 卫生间面积过小;在售精装一居服务公寓 优点： 户型方正，无浪费空间 明厅设计， 采光通风良好 缺点： 厨房面积小，利用率低 客厅与卧室无隔挡，私密性差;在售精装一居服务公寓 优点： 户型方正 明厅设计， 采光通风良好 干湿区分界明显 缺点： 浪费空间多 厨房卫生间面积较小 仅有一个生活阳台;;项目在售写字楼户型面积85—103平米，整层面积1300多平米，可打通自由组合，均价9600元/平米。精装公寓在售，户型面积51－77平米，均价10700元/平。写字楼全款91折，公寓全款95折。可分期和按揭。 项目于2011年6月正式开盘。;花样年·香年广场;花样年·香年广场基本数据指标;;写字楼户型面积区间在65-2000㎡，公寓户型面积区间在27-115㎡。 单元楼体建筑呈口字形，交通动线合理，但公摊系数较高。 柱子在户型内部分布，会影响使用。;;花样年香年广场写字楼在售，户型面积60-2000平米不等，可打通自由组合，目前主推10-25楼。均价11000元/平米，全款92折，按揭93折，分期94折。 物业管理费16元/平米·月，含中央空调使用费。 预计今年下半年交房。 ;花样年·福年广场;花样年·福年广场基本数据指标;;花样年·福年广场产品户型分析;花样年·福年广场产品户型分析;;一期现已售完，二期销售中。 一居室 41㎡,二居室 61㎡,配备全套家具家电，拎包入住，均价11000元/平米。写字楼在售，5.4米LOFT设计，170%使用率，均价13000元/平米。 优惠信息：全款97折，按揭98折，分期99折。;三，南延线写字楼客户分析;客户特征：主要为投资客，既有资金实力雄厚，大多拥有多套多类型物业的专业投资者，也有一些小型投资者。SOHO产品多为投资兼自用客户。 置业目的：投资 置业特征：多次置业、多次投资、首次投资 认知途径：主要来源于广告、朋友介绍、销售电销邀约 关心因素：客户看得见的地方，感受到的地方是目前购买客户的主要关注因素；如：外立面、大堂、电梯、空调、配套和服务。周边交通通达性，配套以及地理位置，开发商品牌等仍是客户关心的重点。等 ;四，小结;供销两旺仍将是2012年成都写字楼市场的主趋势： 但受供应量激增以及产品同质化的影响，整体价格再上涨难度较大； 城南区域市场是成都写字楼市场的主战场： 由于2011年城南区域新入市项目约8个，以甲级写字楼为主，新增供应量约50万方，另加上2012年上半年新入市的项目。供给量达到82万方。大量的甲级???字楼同期入市，市场产品同质化不断加剧，达到高峰，导致市场竞争态势日趋激烈。 随着成都写字楼市场的发展，产品高配置、同质化现象越发严重： 为在竞争中取得优势，写字楼功能在科技化、智能化、生态化、节能化、高新技术、高新材料等领域明确加剧了其竞争格局。