2012上海市华漕镇闵北路项目前期定位报告71p.pptVIP

优势 临近大规模居住社区 位于规划中华漕镇商业中心的核心区位 可享受政策优惠 商业规模的确定 办公功能创新 SVO（服务式写字楼） 概念诠释 集中商务代理服务,成为入驻企业腾飞的助推器 24小时开放,满足成长型号企业降低动作成本 提升企业形象的需求,提供设备出租 临时商务秘书,商务用车出租,临时会客厅、会议室等多种服务 办公面积分割 中、高端餐饮消费力研究 区域内中、高端餐饮的市场容量是多少？ 我们对华漕地区目前的消费情况以问卷形式进行调查。 选择范围：年龄段在20岁-50岁， 华漕本地居民。 调研地点：华漕主要商业街沿线 华漕本地居民区内 样本总量：合计收集样本合格问卷105份。 对现有餐饮业的态度 外出就餐的需求 外出就餐的频率 外出就餐的地点 外出就餐的消费水平 对本项目做餐饮趋向性 85.6%认为不能满足中高水平的消费需要 91.9%会在朋友聚会、纪念日、节假日外出就餐 61.5%至少1月1次 以区域周边为主 人均消费集中在50-80元和80-100元 月消费集中在100-200元和200-500元 51.4%认同 问卷结果体现出本地居民对于中、高端餐饮的明显的喜好！ 中、高端餐饮消费力研究 为保证餐饮美食广场整体性， 1-3层做餐饮，面积约4500平米； 租金水平以3.5元/平方米/天计 租金以营业额30%提计 月营业收入底线：0.45万平方米×3.5元/平方米/天÷30%×30天=157.5万元 本项目设置餐饮美食广场需达到多少营业收入可运营成功？ 本项目设置餐饮美食广场需达到月营业收入157.5万元以上！ 中、高端餐饮消费力研究 需要消费人次157.5万元÷50元/人=3.15万 需要消费人次157.5万元÷100元/人=1.58万 区域内外出就餐人均消费50元以上85.6% 以人均消费50元计算 以人均消费100元计算 本项目设置餐饮美食广场需多少人流量能达到月营业收入157.5万元以上？ 人均消费50元以下14.4% 人均消费50-80元37.5% 人均消费80-100元31.7% 人均消费100元以上16.3% 以人均消费50元底线计算，需月消费人次3.15万! 中、高端餐饮消费力研究 区域内居民月均消费人次底线：26万人×32.7% =8.5万人 政府公务餐饮消费 企业商务餐饮消费 区域内中高端消费的需求量能否达到月均3.15万人次的消费水平？ 区域内61.5%居民每月外出用餐1次以上 28.8%每周外出用餐一次以上 32.7%每月外出用餐一次以上 9.6%每季外出用餐一次以上 28.8%按需要 区域中高端餐饮消费明确需求可支撑4500平方米餐饮美食广场！ 中、高端餐饮消费力研究 金丰国际社区内也会有同类餐饮商业分占市场。 区域内餐饮业态尚未饱和，规模性餐饮存在需求量 优势 较高 同类产品竞争风险 高 本案餐饮物业价值 本案1-3层作为餐饮酒店租售经营的成功概率较高，从市场需求看，我们只要占到市场消费力的30%即可满足本案的运营，从本案1-3层的建筑形态来看，也适合做中高端的餐饮酒店。 三层可设置包间 二层可设置部分 包间及大堂 一层可设置接待 区水产区及大堂 分析表明，本案更适合做餐饮类酒店，酒店业态收地理位置影响较小，且能满足本区域内消费特征需求，短期内能经营起来，同时对人流的导入相对比较容易。 结论 4-12层物业可行性分析 在目前区域内消费特征及区域内现有商业 业态的存在本项目合理的工业型配套物业 的出路在何方？ 理性 分析 理性 分析 另谋出路 ？——业态差异化、但又 符合办公配套需求的 经济型酒店或配套型办公是项目发展的主要动力源，它们谁更适合？ 酒店市场分析 经济型酒店市场 上海整体经济型酒店市场环境 上海已开业经济型酒店总量为4 4 4家，与去年同期相比增加了1 2 4家，同比增加3 9 . 3 0 %；客房总数为5 4 9 0 7间，比上一季度增加了1 6 6 3间，与去年同一季度同比增长3 9 . 3 0 %， 客房数的平均季度增长率为8 . 7 4 % ;平均房价为2 2 4元， 与去年同一季度同比增加2 . 7 5 %。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1 主要酒店分布 经济性酒店的入住率非常高 经济型酒店市场环境 莫泰168，锦江之星、泰姆24H宾馆的年入住率达到80％。尤其是周六、日，入住率达到100％。 经济型酒店主要分布在本案周边地区，本案所处区域酒店较少 项目周边的居民及工业园区的商务人口非常多，访客的住宿将有较大需求。 市场空间与进入时机 在发达国家，经济型酒店非常普及，其市场份额约占整个酒店市场７０％左右，属于住宿市场的主流。而在华漕区域，这个比例却是倒置的，市场份额尚不足4０％。因此