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零售企业争当“地主”零售商正为商业地产开发注入新鲜血液，成为一股不可忽视的力量。商业地产发展10年来，真正的主力都是房地产商，如今这一切正在悄然发生变化。早在2009年，宜家斥资7亿元在北京西红门购地。2010年零售商自建商业地产开始急速升温。新华都（002264）、华润万家、TESCO纷纷进军商业地产，沃尔玛也实现了首个买地自建项目——大连山姆会员店。零售企业进军地产之所以越来越多的零售巨头进军商业地产，自己当地主，是因为它们中的一些尝试过当“二房东”，并尝到了甜头。“一个30万平方米的商业，零售商只需要8万平方米，但一次性和开发商要15万平方米，其中7万平方米以高于自己数倍的租金租出去，分担自己的租金。这在前几年是有一些这样的做法。”世邦魏理仕中国区首席运营官金勇对记者表示。这也成为零售企业开发商业地产的萌芽。而这背后，正是租金上涨压力和土地升值的诱惑。近几年，零售商迎来房租的上涨。过去商业地产刚刚兴起时，零售企业跟开发企业签订的大多是长期合同，租金较低，甚至很多没有签订每年递增的条款。而最近合同到期，租金却动辄上涨20％，甚至更高。零售企业难以消化这翻番的租金成本。“一般来说，零售企业主业的利润很薄，整体看超市纯利约为1％，百货的纯利约为1％到2％。”唯吾知足机构总经理郑秋皓说。业内人士曾算过这样一笔账，“目前，中国大城市的商铺租金为1.8元～2.3元/平方米/日。若以单店2万平方米的租赁面积计算，在大城市，一年的租金就要1500万元，10年的租金就是1.5亿元。若自建物业，建筑成本、装修成本等加起来，大概是5000元/平方米，2万平方米体量的总投资也就1个亿。”而且，比起稀薄的零售利润率来讲，商业地产拥有更大的利润空间。对于手握大量资金的零售企业来说，正是一个不错的投资方向。另一个好处还在于，“租赁物业”是需要零售商从自有资金中支付，而“自建物业”则可以凭借资产到银行贷款融资进行规模扩张。风险犹存“零售企业进军商业地产，很重要的一个原因是零售商拥有‘沉淀资金’。无论是沃尔玛式的百货超市，还是国美式的家电连锁，现代零售业已经演化成为销售代理，厂商把商品交给卖场，商品售出后，卖场再和厂商结账。这种模式本无可厚非，但由于卖场具有一定的控制力，结账总会晚一些，通常来说，延后3个月是很正常的。”中国人民大学商学院教授牛海鹏曾表示。商品和资金是不断周转的，从长期来看，这些延后结账的资金就长期沉淀下来。零售企业显然不会将“沉淀资金”放在银行里，投资与零售相关的商业地产是一个非常好的选择。当然，零售企业开发地产也是有风险的，毕竟“沉淀资金”不是自有资金，一旦所投地产项目出现资金紧张或者销售不畅，将会直接影响其自身资金周转，也将严重影响企业的扩张速度。同时，一旦零售企业把沉淀下来的资金转投在商业地产上之后，又会将融资压力转嫁给品牌商，结果就是，卖场里频繁打折，回笼现金。同时又将上游供应商的结账期限延至更长。这也是“零供矛盾”一直难以调和的根源之一。分析人士认为，零售业属于轻资产行业，很多公司自有资金并不多，而租赁物业最大的好处在于可以使投资最小化、现金流更充足，所以租赁经营是绝大多数零售商采用的经营模式。如果零售行业将大量的资金沉淀在购地方面，这会导致零售业“泛地产化”，地产喧宾夺主，有些甚至放弃了零售主业。另外，企业圈地的真正目的是为了赌地价升值，想从狂飙突进的地价中分得一杯羹，并不一定是为了企业真正的发展需要，这在业内也饱受诟病。取长补短探索商业地产发展方兴未艾，零售企业与地产开发企业这两股势力各具优势，却不应该各立山头。与住宅开发企业不同的是，零售企业做购物中心更强调“商业“，而不是”地产”。零售企业做商业地产，而且可以根据零售需要进行商场设计，避免后期为了匹配不同需求进行修改。在招商环节，零售企业也比开发企业更有优势，因零售商有长期零售经验，有一定的顾客资源和经营敏感性，进可攻，退可守。经营方式可以租、售、自营并举，灵活掌握，这正是开发商缺乏的。然而，零售企业进军商业地产并不一定能改变目前商业地产普遍卖散的顽疾，因为零售商的自购物业耗费了大量的资金，其现金流模式也存在很多问题。零售企业进军商业地产给商业地产发展带来了一支生力军，但其不可能经营百业，也不可能行行精通。综合管理经验和人才都将是必须面对的短板。同时，缺乏前期的开发经验是其面临的最大问题。在这种情况下，零售业如何通过自己的优势，来降低物业成本；同时避免成为地产商而带来的债务压力，是目前零售企业要面对的难题。而如果与开发企业合作，其商业优势中的核心竞争力又成为新问题。总的来说，零售企业与地产企业之间，如何从互相取代转变为取长补短，这是现阶段商业地产的发展方向。为未来放弃从企业角度来说，任何行业都是来自其战略决策。而每个企业在选择战略时，都不可避免的会面临现实利益与长远目标