天津滨海新区商业市场调研报告.docVIP

滨海新区商业市场分析 1、滨海新区核心区商圈分布 标号 1 2 3 4 5 商圈 塘沽解放路 塘沽洋货 泰达黄海路 翠亨广场 市民广场 2、各商圈概况 商圈 建筑面积 （万m2） 沿街一层租金范围 （元/m2·天） 租售率 主要业态 目标消费群范围 塘沽解放路 约30 11-13 89% 百货、大卖场、餐饮 娱乐、专业卖场、步行街 塘沽居民及外来人口 泰达居民及外来人口 塘沽洋货 约20 7-8 86% 大卖场、专业卖场、步行街、餐饮、娱乐 周边居民、市区居民、外来游客、周边外来人口 泰达黄海路 约10 3-5 90% 百货、大卖场、餐饮、娱乐 周边居民、周边住宅租户、塘沽中高收入居民 泰达翠亨广场 约12 2-5（1-2层） 85% 购物中心、餐饮、娱乐 泰达居民、塘沽居民 周边住宅租户 外来人口 泰达市民广场 约20 2-8（项目内部一层） 80% 购物中心 周边居民、塘沽居民、泰达就业人口 3、泰达各商圈主要商业项目情况 3.1 黄海路商圈 商业项目 建筑面积（m2） 业态 占比 友谊名都 约36,000 百货 35% 乐购 约30,000 大卖场 30% 财富星座 约36,000 餐饮娱乐 35% 合计 102,000 m2 该商圈相对成熟，乐购超市及周边的餐饮娱乐业态聚集了大量的消费客群，百货的档次与泰达的消费水平比较吻合，泰达常住人口的增加使得该商圈的商业氛围逐渐向好，目前黄海路友谊名都是开发区经营状况最好的百货；临近泰达国际酒店暨会馆、泰达中心酒店也为该商圈的发展提供了较好的外部条件。 3.2 翠亨广场商圈 商业项目 建筑面积 （m2） 业态 主要商家 鸿泰商业广场 约60,000 百货、影城、影城、餐饮娱乐、小型零售 太平洋百货，天上人间KTV，鸿泰影城，人人乐超市（即将进入），渣打银行，KFC，樱花屋日本料理，家和一品粥，老湘楼，云井日本料理，外滩风尚西餐咖啡，茶天下，卖炭翁，麦福健康生活馆 翠亨广场 约60,000 餐饮娱乐 上岛咖啡，真锅咖啡馆，湘菜园，土大力，望水日本料理，尚品咖啡，萨拉伯尔，韩城馆，和记海鲜酒家，明楼酒家 该商圈起源于翠亨广场，起初以餐饮娱乐业态为主，2007年7月以太平洋百货和鸿泰影城、天上人间KTV以及肯德基等为主力店的鸿泰商业广场进入试营业阶段，使该商圈的业态逐渐丰富；该商圈周边为泰达行政、商务中心和生活中心。 3.3 市民广场商圈 商业项目 建筑面积（m2） 主要商家 市民广场 约200,000 友谊名都，狐狸城名品折扣店，华润万家超市，草原牧歌火锅，德国现酿啤酒屋 市民广场项目是开发区体量最大的购物中心项目，该项目的目标客户定位涵盖了泰达和塘沽的高收入群体，但目前已开业的友谊名都档次不高，与目标客户定位不一致，名品折扣店狐狸城所在的位置因为周围商业的档次较低，未能吸引中高收入人群的光顾。 4、滨海新区商业市场特点 商业分布集中，核心商圈的聚集程度较高 商业区与住宅区相混合，业态丰富 商圈的辐射范围较广，消费者来源趋向多元化 5、典型个案研究——市民广场 位置：开发区市民广场 开发商：天津滨海快速交通发展有限公司 物业公司：自管 物业服务：物业分为常规服务和特约服务，常规包括全天候24小时保安服务、停车场管理服务、全天侯清洁服务、绿化保养服务、土建、公共设施、设备维修保养服务、客户室内土建、水电维修服务 项目概况： 产品形式：地下一层、地上5层，层高5.4米 建筑面积：19.58万平方米，酒店38971平方米、商业146755平方米 业态配比： 均价： 一拖二：2.7—3元/天/平方米；3F：1.5元/天/平方米；4F：面谈 物业费：1元/平米·月 采暖费：12.02元/平米·月 客户需求： 个人客户的需求主要集中在位置好、性价比高的商圈，需求面积在100-800平米之间，价格承受力一般售价为同区域商品住宅的1.5-2倍，租金则根据售价，要求投资回报率在5%-8%。目前塘沽区的商业价格在1.4-2万元左右，租金从1.1元/平米·日到6元/平米·日不等。 天津消费者需求分析 1、居民收入情况 1.1 按性别分 中高收入人群中，男性所占比重明显高于女性，个人消费能力强。 1.2 按行业分 在各行业人群中，公务员、医疗、科技及金融业整体收入水平较高。 1.3 按企业性质分 国有企业及事业单位收入相对稳定 、政府机关及外资企业单位 高收入群体占比较多。 2、天津商业消费者整体特征 消费者认为购物中心中不可缺少百货商场 、休闲娱乐及餐饮三大业态 消费者更期待天津能出现娱乐型的Mall 消费者外出购物、休闲时通常和恋人/配偶、朋友/同学一起 消费者出行主要交通工具为：公交车、私家车及出租车三种形式 消费者在购物、娱乐时最能接受的交通时间为半小时以内，多