吉安安福国光项目前期发展战略及整体定位报告45p.pptVIP

凌智地产顾问--专注房地产营销策划解决之道 凌智地产顾问公司 专注房地产营销策划解决之道 ------国光**项目前期发展战略及整体定位报告 2012、7、16 项目核心问题界定：怎么做才能低风险快速实现收益 地块交通：周边路网发达，北面临县城主干道, 地块周边现状——商业氛围浓厚，公共配套完善 商业：金岸步行街、临街商铺等； 市场：城东农贸市场； 公共配套：安福中医院，小学、初中； 政府机关：财政局、公安局、农业局等； 其他：信用社、银行、电信等配套设施。 总结：本项目属于城市中心大规模综合项目 安福全县人口39万余人，城区现有约10万人口，安福GDP高于吉安地区其他区县，处于区县中上水平。 房地产宏观市场 目前，中国房地产已进入深度博弈期，自2011年下半年以来的宏观调控，对全国楼市形成了很大威力，形成了量价齐跌的局面，但因经济形势需要，很多地方政府的多项政策微调措施，如税费减免、购房政策放宽、公积金贷款额度提高等，购房利率8.5折，包括货币政策有2次降息，2次下调存准率等等。在这些种种利好因素影响下，刚需购房在入场，部分城市也都频频传出成交回暖，甚至出现了久违的排队购房、开盘售罄现象，成交创历史新高等等的消息。 如果下半年宏观经济政策和房地产政策的预期不变，房价和成交量都会缓慢回升。 房地产区域市场 吉安市区有大大小小近40个在售和待售项目，住宅项目供应量和商业项目供应量都达到历史最高记录。住宅项目均价青原区在4000-4500元/M2,吉州区均价在4600--5200元左右。但受楼市宏观影响，自年初以来，六合盛世率先挑起打折优惠大旗，8折、83折、85折一路过来，成交价格大部分都在4000-4600元/M2左右。其他部分项目跟进打折，比如特价房、优惠房、认筹打折等等营销手段。但也有项目出现旺销局面的，如凯旋中央城，开盘就销售近90%，且成交价格都达到5100元/M2左右。 再纵观吉安地区各县市，像永丰县的房价目前已达到5500均价，最高卖到6000元的单价，吉水的均价也有5000元多，像这种县城房价贵过市区房价的现象，说明县域的刚性需求很强大，这些需求主要来源于各乡镇的外出打工一族，在外赚钱返乡置业和购置不动产投资。 县级城市的开发理念和营销理念与市级城市有很大的差距，就按目前安福部分楼盘来看，在销售案场的包装布置和销售人员的综合素质及专业性上都是有待提高的，销售策略也是很随意性，但这种现状相信会随着房地产市场发展的日趋成熟和规范，消费者的置业心态的日趋理性，在市场不断发展更新的环境下各个地产公司的开发理念也会发生质的转变，开发的产品也会不断更新优化，项目品质不断提升，营销策略也会更加得到提升。 安福房地产市场正步入快速发展阶段 2011年，安福城镇可支配收入为14548元，房地产市场正进入快速发展阶段。 消费者分析：泛公务员和生意人（城区乡下）构成现阶段安福房地产消费主力 客户多为本地客户，自住为主，包括泛公务员、教师、医生；生意人、外出返乡人士、各乡镇迁移到县城人群的购买力较强，在一些项目中占的比重很大。 住宅市场处于启动阶段，品质、开发水平普遍较低，但提升较快 安福县商业格局——核心商圈、步行街、专业市场和大量的临街铺构成 核心商圈以金岸商业广场及和平路中段商场为中心，半径300m内涵盖了县城主要的商业街、超市、服装商场、电器买场等。 长达1.1km的武功山大道、金岸步行街穿过核心商圈。 城区武功山大道街道两侧分布着大量的街铺。 核心商圈武功山大道聚集了县城主要商场、超市、电器买场; 核心商圈以金岸广场步行街区为中心，布局规划较好，商业氛围浓厚 商业物业客户：本地人购买自营为主商业消费者：以城区核心商圈为中心 安福县房地产市场小结 根据各类物业的分析，住宅、商业、酒店式公寓的城市综合体项目是本项目发展方向 物业组合发展建议：以商业百货为主导、高尚住宅、酒店式公寓为组合式的城市综合体项目 我们的思维导图 住宅部分SWOT分析 本项目住宅发展战略：完全具备市场领导者的条件 商业部分SWOT分析 酒店式公寓部分SWOT分析 由住宅部分和商业部分共同演绎项目的整体发展战略 整体建筑布局建议 负一至四层设计成裙楼商业； 以上的规划布局在符合规划技术指标的前提下，调整层高和面积分布进行配置。 现阶段，实用主义型仍然是安福住宅市场的消费主流 本项目住宅产品定位原则 考虑因素： 开发商目标： 成本投入，收益回现 产品形象在产品上的体现： 中高档形象 户型及面积控制建议 主力户型：三房二厅二卫 125M2-130M2之间 配比率：60% 次要户型：四房二卫二卫 135M2-144M2之间 配比率：20% 补充户型：二房二