一级土地开发的信托创新 经典.pptVIP

信 托 产 品 特 性 信托术语 信托：委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由 受托人按委托人的 意愿以自己的名义，为受益人的利益或者 特定目的，进行管理或者处分的行为 委托人：委托信托财产的具有完全民事行为能力的自然人、法人或 者依法成立的其他组织 受托人：接受、管理、运用及处分信托财产的具有完全民事行为 能力的自然人、法人 受益人：享有信托受益权的自然人、法人或者依法成立的其他组织 信托财产：受托人因承诺信托而取得的财产 《中华人民共和国信托法》规定： ? 第五条???? 信托财产不属于信托投资公司的固有财产，也不属于信托投资公司对受益人的负债。信托投资公司终止时，信托财产不属于其清算财产。 第六条? 信托不因信托投资公司依法解散、被宣告破产或者被依法撤销而终止，也不因信托投资公司的辞任而终止 。? ?第三十四条? 信托投资公司应当为委托人、受益人以及处理信托事务的情况和资料必威体育官网网址 。 第三十五条? 信托投资公司应当将信托财产与其固有财产分别管理、分别记账，并将不同委托人的信托财产分别管理、分别记账。  符合法定条件的财产被信托后，就进入了一种破产隔离和债务隔离的状态，具有高度的安全性 信托产品除了能为投资者提供正常的投资回报外，实际上还为投资者的这部分财产提供了安全防护 债务追索 财富 信托安全性防护 公益基金、养老金、社会保险等公共资金适合以信托方式管理： 通过信托机构的专家理财，获取最大收益 使资金免受委托人内部和外部因素的干扰而独立存在，持久发挥功能，确保社会成员作为受益人的利益，对于社会的稳定和发展有重要意义 信托公司功能 《信托公司管理办法》规定信托投资公司的具体业务范围： 资金信托业务（融资） 经营动产、不动产及其他财产的信托业务 投资基金业务 中介业务 证券承销业务 经济咨询业务 以固有财产为他人提供担保 ?中国银监会批准的其他业务 一级土地开发信托融资案例 北京CBD土地开发整理 资金信托计划 广大投资者 北京国投 贷 款 利息、本金 现金 信托 收益 CBD 土地整理储备中心 担保措施 担保 贷款交易结构图 土地一级开发收益权信托 优先受益权转让 股东将A公司股权设立信托 增信 增信 转让信托优先受益权 集合资金信托计划J1购买优先受益权 土地一级开发权设立信托 A公司获得土地一级开发权 资金 特定对象受让次级受益权 第一阶段:土地一级开发前期 土地 入市交易 A公司收回成本、取得收益 回购 优先受益权 股权信托终止 第二阶段:土地一级开发后期 土地 交易 A公司希望继续二级开发 将一级开发优先受益权与股权信托受益权互换，并将相应股份转为优先股 A公司 继续二级开发 第三阶段A模式:二级开发 回购优先受益权 土地 交易 关联公司B取得二级开发权 A公司收回成本取得收益 股权信托终止 资金 集合资金信托计划J2向B公司增资 第三阶段B模式:二级开发 股权投资方式 社会普通投资人资金P 增信 集合资金信托计划J1 J1向A增资(P以优先股形式) A公司获得土地一级开发权 资金 特定对象 资金T 第一阶段:一级开发前期 土地 入市交易 A公司收回成本、取得收益 股东回购股权 第二阶段:一级开发后期 土地 交易 A公司希望继续二级开发 集合信托计划继续执行 第三阶段:A继续二级开发 案例分析： 白家庄土地一级开发收益权信托 优先受益权转让 开发商将土地一级开发收益权2亿元设立财产权信托，土地一级开发受益权分为优先受益权和次级受益权。 委托信托公司资本市场转让优先受益权，筹集资金1亿元；开发商或起关联单位购买部分次级受益权1亿元。 对土地一级开发的收益进行分配时，优先受益权按事先约定的收益率优先受偿，剩余收益归次级受益权持有人和开发商所有 转让期满，开发商一次性回购投资人所购买的土地一级开发优先受益权，或者由开发商指定单位受让。 开发商现股东作为委托人，将开发企业的绝对控股权（80%-95%）信托给信托公司，受益人为优先受益权投资人，如果受益权转让期满时，开发商不能按时回购优先受益权，信托公司将处置开发企业的股权，处置所得资金用于归还优先受益权投资人的本金和收益 项目选择一般原则 土地使用用途明确，权属清楚，符合用地规划 一级开发公司经有权机关批准、核准或备案文件 公司具有相应资质，法人治理结构完善，信用良好 项目预