新聚仁2011年03月湖州市长兴县景瑞地产·长兴龙山新城项目市场策划报告PPT培训课件.pptVIP

;项目指标：占地8.6万方，容积率0.6 限制条件：非独栋、限高12米、楼板价8140元 甲方要求：快速回笼资金、同时实现一定的高利润率;Contents 目录 ;;县市;城市;宁杭高铁总投资近400亿元，工期计划3年，预订于2011年底通车。全线长约248公里，全线共设11个车站，途径长兴； 宁杭客运专线建成后，长兴到杭州的时间只要25分钟，到南京的时间只要45分钟，极大地缩短了长兴前往周边城市的时间距离； 高铁开通后拉动了区域之间的经济联系，未来将为长兴导入更多的外来客源，改变目前封闭的局面。 ;新聚仁对长兴的理解;;区位理解1：城市向北发展;县政府;区位理解3：城市高端别墅居住区;龙山公园：占地面积31万㎡，是目前长兴最大的生态公园，公园设计将长兴历史文化相结合，未来将成为长兴一大旅游景点，距离项目700米； 齐山植物园：占地面积9.8万㎡，为长兴最大植物园，距离项目1.6㎞； 花姑山公园：紧邻本项目，距离本项目为500米;区位理解5：小环境有所不足;城市向北发展、高端配套、紧邻生态公园及区域别墅集中开发使龙山新区具备更高的发展机遇和价值，未来随着项目的入市将进一步提升片区价值； 小环境有所不足制约项目的开发，短期对项目产生一定的影响。;;项目所在区域为目前别墅供应最为集中的区域，竞争环境较为激烈;项目;项目;项目名称;项目名称;新聚仁对市场的理解;;容积率：1.0 混合型社区，私密性较差；南加州立面风格，普通涂料为主，品质感不足；景观密植性不足，表现较差；;跳脱个案：总规以规模取胜;立面以石材干挂为主，整体品质感较强;公共环境缺乏对别墅私密性营造;整体户型设计仍较为常规，功能性设计仍需提高;整体市场存在明显的同质化竞争，立面风格表现纯粹，项目单纯以立面作为主要机会点竞争无法实现市场的跳脱； 高端个案缺乏对居住私密性及户型功能的诉求，项目通过居住品质及智能化的提升具备市场运作的机会。;;;项目整体定位;;多次置业经验，同时在异地置业 不单纯以地段作为首选因素，产品要求提升 地段、产品具有彰显身份的空间价值;长兴高端客源容量;区域;长兴高端客源特征结论;项目名称;参考个案：香堤雅墅;雏城镇 ??含经济开发区） 占60%;项目客源交通导入;购买目的：云厦的品牌追随者，买过其多套物业，带来了一定的收益回报；购买该物业为居住和投资目的为主导 购买偏好：看中项目自身的产品力（建材和景观）看重社区环境，喜欢生态景观环境，认为香堤雅墅代表了目前最好的别墅产品 购买面积需求以及价格需求：面积400㎡左右，总价控制在600万内 对项目区域周边看法：认为区域未来发展潜力较大，未来会成为长兴最高端的别墅居住区，居住在此很有身份感;客户访谈2;;第1天：成都—卧龙—日隆—丹巴 （350KM） 住宿：丹巴经成灌高速到都江堰市，进入岷江峡谷，逆流而上至映秀。到卧龙参观中国大熊猫研究保护中心，观赏国宝大熊猫。翻越巴朗山（4523米），运气好的话可以看到四周的云海，在猫鼻梁远眺四姑娘山。前往长坪沟景区，骑马或徒步到枯树滩、唐柏古道、木骡子，近距离的拍摄四姑娘山全景，欣赏四姑娘山独具特色的高山草甸、飞瀑、奇石等美景。然后再去双桥沟景区，乘观光车游览阴阳谷、五色山、日月宝镜、猎人峰等原始美景，来到人参果坪，草地上成群的牦牛，两边是高耸的雪峰，夏天野花盛开，一幅天然的画卷展现在您的面前。经小金县进入甘孜州，到达位于大渡河畔的“千碉之国”丹巴县。 第2天：丹巴—塔公（塔公草原，塔公寺）—新都桥 (145KM) 住宿：新都桥在大渡河边观梭坡古碉群，遥想当年的金戈铁马。然后去甲居藏寨，颇具嘉绒藏族特色的甲居藏寨位于大渡河陡峭的山坡上，色彩鲜艳的藏寨掩映在大片的果园中，一派田园风光，美不胜收。每年三月间桃花和梨花竞相盛开，沿寨子的小路漫步，犹如置身世外桃源。中午在藏寨午餐，感受一下当地的民族特色。沿风景秀丽的牦牛河谷行进，沿途的美景令人流连忘返。行使60公里左右，看到白雪皑皑、高耸如云的雅拉雪山。领略神山雄姿，翻过山梁到达塔公草原。塔公藏语是“菩萨喜欢的地方”，塔公寺是萨迦派的寺庙，始建于清嘉庆年间，寺内供奉着当年文成公主进藏时随身携带的释迦牟尼十二岁等身像。过塔公后继续前行33公里就到新都桥，新都桥被称为“摄影者天堂”，弯弯的小溪、金黄的柏杨，山峦连绵起伏，藏寨散落其间，牛羊安详地吃草……如诗如画的田原风光。 第3天：新都桥——稻城（367KM） 住宿：稻城翻越高尔寺山（4412米）到达雅江县，经剪子弯山（4659米）和卡子拉山（4718米）抵“世界高城”理塘。理塘县城海拔4014米，是七世达赖和十世达赖的出生地。翻越兔儿山（4696米），经青藏高原最大的古冰川遗迹，稻城古冰帽——海子山，抵达“最后的香格里拉”稻城。第4天：稻城—亚丁 （11