标杆企业三亚滨海度假休闲地产项目前期策划报告(案例分析161页)PPT培训课件.pptVIP

[一线海景别墅分析] 资源上：紧邻海滩，在住所能直接目视大海或出门便是海滩 类型上：独栋 面积上：主力是370-900平米以上的大户型，但不同楼盘的户型面积差异较大 单价上：7-10万/平米 总价上：2500-8000万/套 一线海景别墅主要集中在370-900平米区间 [非海景别墅分析——传统别墅] 资源上：相邻海滩，但海滩有一定距离，无法在住所直视海滩 类型上：独栋/双拼别墅 面积上：主力300-650平米 单价上：3-6万/平米 总价上：主力总价730-1200万/套 非海景别墅主要集中在300-650平米区间 ［1］别墅供应绝大部分为为传统产品 ［2］一线海景别墅面积主要在370-900平米区间，非海景别墅主要在300- 650平米区间； 三大湾区别墅供应特点小结：小别墅属于市场空缺 小别墅在海南市场销售潜力巨大，本案应当把70-120平米的小别墅作为主力产品瞄准本案主力目标客群之一：中高端度假保值型豪客，以获取溢价主力空间 单层小别墅是市场的空白点： 大三亚湾区与非湾区物业基本只有福 湾在供应，仅有120套左右的库存； ［核心课题2］ 本案不可避免存在要通过公寓、洋房来找回容积率，其他产品做什？ 客户需求 产品匹配 竞争环境分析 候鸟型中端客 商务休闲客 其他度假客户 ① 商务休闲客户需求分析 [特征]度假与商务招待的两重动机 [参考]往往以五星级酒店作为价值参考系 [关注]资源类型和配套服务，项目本身的知名度尤其重要。项目知名度超越品牌 知名度 =〉关注点排序 ①大尺度的景观占有 ②奢适的空间感受 ③酒店化的配套设施 ④3房的基本功能配置 ⑤拎包入住的便利性，对装修的偏好并不一 定强调度假性，而是追求厚重的品质感 ⑥能够提供定制服务以便招待客户 样本数：14份 ［1］针对性研究：目标客户需求访谈 针对商务休闲客——建议在主力小别墅之外少量添加目前大三亚主力供需的传统别墅 面积设定：300-400平米/三房 ② 候鸟型终端客 [特征]养老性质 [参考]非海景项目 [关注]总价，综合配套 =〉关注点排序 ①对“气候”的要求大于“亲海” ②源于开发商品牌提供对产品的交付信心 ③能为养老提供不同的医疗服务配套 ④2房的基本功能配置 样本数：23份 ［1］针对性研究：目标客户需求访谈 ③ 度假保值中高端客群中的家庭化分时度假客 [特征]经济收益与度假享受兼顾的灵活置业 [参考]偏向以五星级酒店作为价值参考系 [关注]不单纯追求海景最大化，典型俄度假保值型 =〉关注点排序 ①对“近海”的要求大于“亲海” ②提供类似分时度假的返租服务 ③源于合理性价比的中远期升值保证 ④酒店化的服务配置 ⑤2房的基本功能配置 ⑥拎包入住的便利性，对装修偏好轻 松而有主题的度假性 ⑦提供周边旅游设施的打包服务 样本数：21份 ［1］针对性研究：目标客户需求访谈 公寓洋房市场供应特征 东和中央海岸 凤凰岛 海阔天空 海居 国际公馆 一线海景盘 三亚湾 大东海 鹿回头半岛 小东海 三亚湾：一线海景盘洋房 面积特征 ［一房］一房主力面积在50-80平米之间 ［两房］两房主力面积在120-170平米之间 ［三房］三房主力面积在150-180平米之间 [户型配比特征——主力为一房和两房] 全产品线特征，但不同的楼盘根据景观特性和单价特性，主力户型的配比有所差异，如国际公馆的侧向看海房源主力户型米56-65平米的一房，而预计高单价销售的凤凰岛项目为控制总价适度放小户型面积，主力房50-80平米的一房和90-109平米的一房一厅户型，总体而言主力户为一房和两房，三房在各楼盘当中所占配比较小 时代海岸 半山半岛三期 金中海蓝钻 国光滨海花园 二线海景盘：17000-25000元/平米 大东海 鹿回头半岛 小东海 面积特征 ［一房］一房主力面积在40-70平米之间 ［两房］两房主力面积在80-120平米之间 ［三房］三房主力面积在120-130平米之间 三亚湾：二线海景盘洋房 [户型配比特征] 半山半岛三期两房是主力户型，三房约占25%，时代海岸（金域四期）一房和两房各占44%，三房占12% 面积特征 ［一房］一房主力面积在48-60平米之间 ［两房］两房主力面积在89-125平米之间 ［三房］三房主力面积在125-150