房地产项目策划之市场调研（共52页）PPT培训课件.pptVIP

市调是项目策划的基础;一、对市调的认识盲区1;对市调的认识盲区2;对市调的认识盲区3;二、市调的作用;三、市调的最终成果;四、市调基本流程;问卷设置： 1、问卷以不超过两页为宜； 2、问卷调查时间不宜超过15分钟； 3、跳问的设置； 4、不应设置敏感性、尴尬性问题 ……;实地观察; 具备了正确的市调态度、使用了正确的市调方法、获取了充分的市调数据。 市调就算成功了吗？ 绝对没有;五、市调数据处理的流程;资料数据整理的基本步骤;常用数据分析方法;案例四会项目市调部署简单介绍及数据分析示例;踩盘数据示例;描述性数据分析示例 ——大沙镇未来1-2年内不购房原因调查数据分析;重点数据推断性分析示例（续上） ——大沙镇未来1-2年内不购房主要原因深入分析 ;异常现象推断分析示例 ——大沙与大旺购买力对比分析;矛盾 大旺抽样样本可以接受的总价集中于16-25万，而大沙抽样样本则集中于11-20万，但是收入调查数据统计结果显示大沙居民高于大旺居民。;案例——哈尔滨景阳街项目一组市调数据改变项目整体定位!;开发商原有定位：现代化办公用品批零中心;市调发现：市场难以支撑这一定位; 面对这样一个市场环境，我们是不是就按着发展商的原有定位做下去呢？按这样的定位去做，项目成功的几率有多大呢！ 如何决策？;四个重大发现——;根据这四个重大发现，我们给项目予以了重新定位——;案例——江西新余洪客隆项目一组市调数据改变产品形态!; 新余项目步行街贯穿两条主干道，一条是胜利北路，一条是劳动路。 胜利北路是主要的商业网点集中地，而劳动路是一条交通主干道，商业相对比较弱，规划设计时开发商希望也在劳动路这一头打造一个MALL。;1、洪客隆的商业面积已经达9万多平方米，更多的商业面积如何消化！ 2、劳动路是一条交通主干道，商流商气都不足以支持另一个大Mall出现！ 3、胜利北路有一个Mall，再建一个Mall，业态怎么布局，会不会重复！ 4、还有一条商业街更难规划。; 在市调中一个数据引起我们的思考，就是新余城市不大、人口不多、外来经商人员也少，但???店业异常火爆，各大小酒店几乎是满客。 经过市调，我们才知道，这些酒店的客户不是以商务住客为主，而是以打牌、娱乐为主；不是以住为主，而以玩为主要的。 根据市调的数据，建酒店或者建一个满足以玩为主的酒店式公寓是有巨大市场的。;案例——青岛城阳区商业项目两组市调数据透视出居民的消费特征！; 市调发现一：发现一组这样的数据，青岛城阳区临街商铺、步行街、商业大卖场、专业市场的比例为9：27：32：32，临街商铺的比例非常低。这与全国各地很多地方截然不同！ 这组数据的背后隐藏了什么样的市场信息呢？ 1、经营者更偏爱规模经营、抱团经营，重视经营的集群效应； 2、北方受气候的影响，单个门店保暖性差； 3、消费者更重视购物环境的大气、宽敞和舒适； 4、投资者的多寡有直接关系，单个铺产权明晰；; 市调发现二：青岛市区消费者有可能到城阳区新商圈进行消费的占40%、不愿去的占40%、说不清的占20%。这样的比例又该如何解读呢？ 1、如果此数据是真实反映，则可理解为青岛人对新商圈形成、新消费形式有一定的追求，因为，作为一个新商圈，人们期盼，他必须会有新的特点、新的东西出现，所以有40%的愿意去尝试新东西； 2、如果此数据并没有真实反映，那就是说此数据的真实性值得怀疑。因为城阳区作为一个新城区，离市中心交通距离近1小时，同时目前还没有直达车，交通极不方便；另外，城阳新商圈到底有什么新特点目前尚不清楚，在这种情况下，有40%的人愿意去新区，值得怀疑；;六、客户细分;传统的客户细分维度;*;创新的细分方法2;从显性特征到隐性特征、从现象到本质层层递进分析;客户细分：创新的细分方法;通过地块研究我们发现了地块价值所在； 通过市场调研我们获取了市场需求特征和竞争态势； 接下来就要进入关乎项目成败的环节： ———项目定位！