(信息系统分析与设计)第11章案例：房地产产籍与产权交易管理信息系统.ppt

　　　　　　11.1 概 述　　房地产管理部门是房屋管理的政府职能部门，其业务涉及国家、集体、个人各个方面的利益。在传统的手工管理方式下，数据量大、数据繁杂，特别是房屋产籍产权的多次转移变更导致历史记录复杂，处理工作量大，查询困难。本案例所介绍的房地产产籍与产权交易管理信息系统是一个在局域网环境下的计算机管理信息系统，其功能主要包括房屋权属管理、房屋交易业务办理、代收房屋交易登记的各项税费、发放代表房屋权属的产权证、其他项权证等业务过程。 　　本章具体介绍了该房产产籍与产权交易管理信息系统的系统分析、设计过程以及设计中的一些具体考虑。该系统已经在十余个地(市、县)的房地产管理部门得到具体应用。通过开发应用本系统，产生了明显的效果：　　(1) 打印出的权证(产权证、共有产权证、他项权证)统一、规范。　　(2) 有利于房屋档案的管理，方便公众查阅。　　(3) 有利于房屋信息的统计、分析。　　(4) 有利于房屋交易中的各种税费的征收。　　(5) 提高了办事效率。 　　　　　11.2 系统需求分析11.2.1 房地产管理部门的主要职能和业务流程　　房地产管理部门有如下几个主要职能：　　(1) 受理房屋交易、转让、抵押，并进行核实、勘测，最后出证(产权证、其他项权证)。　　(2) 代理国家管理公房租赁、房屋拆迁、在建工程抵押、预售商品房管理。　　(3) 提供房屋档案的查询、修正、统计、分析、注销等的管理。　　(4) 房屋价值的评估。　　(5) 代理国家计算并收取税费。 　　通过对其业务的分析归纳，可以将其业务分为两大部分：交易业务的办理、房屋档案的管理及特殊的业务受理。主要办的业务有：商品房购销登记、办理房屋产权(交易、转让或新办证)登记、办理房屋抵押登记、公房信息的管理、调查核实档案资料、房屋价值的评估、房屋图纸的绘制、出证(产权证、其他项权证、租赁证)、发证档案整理归档、房屋交易情况的统计、档案查阅、档案管理、产权(查封、冻结、挂失管理)等。 　　房屋交易业务主要是办理产权证和办理抵押其他项权证，这是房地产部门的首要任务。办理产权证就是对新建房屋(包括商品房登记)和房屋转让买卖进行登记，并进行审查核实、绘制房屋图纸、评估房屋价值、计算税费、收费等工作，再打印产权证和共有权证，最后发证归档，完成交易。办理抵押就是登记抵押信息，进行审查核实、评估房屋价值、计算税费、收费等工作，再打印其他项权证，最后发证归档，完成交易。办理产权证和办理抵押的业务过程请参见图11-1所示的流程图。 　　房屋档案的管理业务包括提供档案的查阅，交易量、件数的统计，档案的修正，交易情况的分析，查封冻结的管理等。　　特殊的业务受理是指如公房档案租金管理、房屋拆迁管理、商品房预售登记、合同备案管理、电话咨询、信息查询发布等。　　房地产管理部门通常划分为产权、监理、公房办、拆迁办、档案室、评估所、测量处等下属部门。 　　根据房地产管理部门的业务特点，并综合传统部门划分方式，整个业务的受理可以采用流水线办理交易和按部门分片管理相结合的思想，采取让数据信息集中化管理、应用程序按功能模块化和操作人员定岗定责各负其责的原则进行业务的办理。因此，整个系统划分为两大组成部分：交易业务的办理，采用流水线形式；房屋档案的管理及特殊的业务，采用独立的模块化形式。 11.2.2 房地产管理业务流程详细分析　　房屋交易业务流程图如图11-1所示。下面对每个业务流程的功能进行详细分析。　　1．收件登记　　凡属于交易与办证登记的，登记处统一收件，用户提交资料进行办理。　　(1) 首先查询产权合法性，看是否被封存、挂失、吊销或正在受理之中，如果属于这些情形，收件窗口予以退件。产权的合法性查询还包括共有权人信息的显示，若有共有权人，收件时必须收取共有权人的相关资料后方可进入转让或抵押。 　　(2) 根据登记性质，清点收取证件并登记要件基本信息(受让方、房屋坐落、产权所有人、产权所有单位等)，并自动生成受理号。　　(3) 经计算机核实所收证件是否齐备，打印处收件收据或应补证件内容、名称清单(收件收据号与受理号一致)，或者退件。　　(4) 对收件情况进行记录、分类、统计。　　(5) 资料提交交易审查部门，签收记录。　　初审录入完成后，经办人签字并提交复审。 图11-1 房屋交易业务流程图 　　2．资料审核录入　　(1) 若需到现场调查，派员到现场勘查。　　(2) 详细审核各项资料。　　(3) 录入权证资料。　　(4) 形成调查报告、调查结论及备注说明。　　在调查审核的过程中，可能需要绘制房屋平面图及对房屋价值进行评估。房屋平面图根据测绘图进行绘制，要求打印在产权证上；房屋评估只需录入评估涉及的相关参数，系统自动生成评估报告(按